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特邀嘉宾--北京大学董黎明先生作主题演讲

　　[提要]城市化及城市规划与中国房地产业的关系

 

演讲主题--城市化及城市规划与中国房地产业的关系

 

随着农业人口转为城市人口的增多，城市化与房地产发展趋势二者间的关系日益密切。根据国外的研究和国内的实际情况，城市化大致分为三个阶段： 起步阶段通常是经济基础欠发达甚至薄弱的国家，从农业社会发展为工业社会，再发展到现代化社会，这个过程一般较长。这个阶段，城市人口通常在全国人口的３０％以下，由于农业人口转为城市人口的数量有限，加之经济落后，国家没有足够的资金投入房地产，因此，有限的供给与需求，使得城市化的起步阶段并非房地产发展的黄金时段。 据河北省建设厅的最新消息，到２０２０年，河北省全省的城市化水平较今年要平均增长１．６个百分点。房地产业的发展，其一，与经济发展水平有关；其二，与国家经济体制有关。改革开发以来，由于农业劳动生产率的提高，有大量的农民进城，商品经济越是发达，农民进城的速度越快，也同时加快了城市化的速度。 第二阶段是房地产和城市化同步加速发展阶段。国际上通常认为，这一阶段城市人口达到全国人口的３５％至７０％，也即全国大部分人都住在城里。由于国民生产总值及人民收入水平的提高，具备了买房的可能，所以在这个阶段是房地产业发展的黄金时期。 在城市人口达到全国人口的７０％以后，城市化的速度再次变缓，居民的消费热点已由解决温饱转到了注重旅游、健康等方面的消费，这是城市化的第三阶段。政府调控着地产发展的方向盘，其动力便是城市化，其直接表现就是外来人口对住房的需求以及城市居民旧房换新房的消费行为加大了需求量。根据联合国的标准，我国已由低收入国家步入中低收入的国家，这决定了我们要提高住房标准，但不会提高得很快。 房地产业的发展前景，除了国家政策的调控影响外，作为一个市场经济的国家，就要充分考虑市场需求，但房地产的发展仅有需求是不够的，接下来，我就以北京市区分散集团式的总体规划及城市扩展过程为例，谈一谈如何通过规划去引导、调控房地产向一个合理方向发展。国家一系列宏观调控政策的出台，一方面是为了规范房地产市场走势，另一方面则是针对土地问题。尽管国家采用了世界上最严格的保护耕地的措施，但是我们从１９９６年至２００２年，仅仅六年的时间，全国的耕地面积就减少了一亿亩，大量的现象表明，全国的土地供应出现了严重的不平衡现象。城市的发展要依据城市规划。为了引导房地产开发方向与城市空间发展的方向相一致，关键是制定引导房地产发展的区域优惠政策，加强重点发展地区的基础设施建设。
责任编辑/sjz0000
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