《物权法》廓清了哪些房地产纠纷

十届人大，最重要的议题，莫过于《物权法》草案的审议与通过。

7易其稿，使之成为征求意见最多的提案，创造了全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最，这在新中国的立法史上还是第一次，足见立法的谨慎态度。对于普通老百姓而言，在《物权法》中与其切身利益相关联，最重要
的一点即是房屋所有权问题。近年来购房的业主维权行为频出，尤其对于购买高档二手房的业主来说，本来希望图个高品质的生活环境，可由于对社区内的公共空间等物业的产权归属不明，从而引发纠纷不断。

省会专业从事房地产法律服务的河北新业律师事务所主任张肖云说，《物权法》是与老百姓息息相关的法律，很多条款涉及国计民生问题，所以尽快出台《物权法》不仅仅是建设法治社会的需要，更是构建和谐社会的需要。她说，提交人大审议的《物权法》（草案）涉及老百姓安居乐业方面的主要有以下几个方面：

一、房屋登记是确定房屋所有权的根本依据。

张肖云说，在购房过程中，老百姓认为只要拿到房屋产权证，房屋就是自己的了。但实际上，即使签订了商品房买卖合同，交付了全部房款并且已经入住，但是如果没有办理房产登记，该商品房仍然不属于购买者。为此《物权法》对于房屋的归属做了明确规定，买卖的房屋一经在登记部门登记，所有权就发生转移，房屋登记薄是确定房屋所有权的根据。仅仅签订房屋买卖合同，所有权不发生转移。

如果在房管局登记薄中记载的名字或其他事项和该房屋产权证不一致，除有证据证明登记薄上确有错误，则以登记薄为准。房屋产权证只不过是一张证明而已。在房屋转让过程中，如果转让房屋被法院查封，而受让人没有取得房屋产权证，则应查明登记机关登记薄上该房屋的所有权人是转让方还是受让方。如果登记薄上已经变更为受让方，则法院无权查封该房屋。如果没有发生变更，则法院有权查封该房屋。如果购买房屋后，因种种原因无法得到房屋产权证，但已经登记在房屋登记薄上了，同样可以安心的居住，因为房屋所有权已经在您的名下了。

二、预告登记有效防止一房二买。

在房屋买卖中，购房人在签订房屋买卖协议交付房款后，到登记机关登记需要等一段时间。在这段时间内，如何确保最终得到协议中的房屋，《物权法》中房屋预告登记制度对此起到了很好保障作用。

张肖云解释说，预告登记是为了保障将来实现物权，防止再次处分该房屋而设立的制度。在当事人签订房屋买卖协议后，按照约定向登记机构申请预告登记。在预告登记后，如果没有经过预告登记权利人的同意，处分该房屋的不发生物权效力。在预告登记后，三个月内应申请登记，否则预告登记失效。在预告登记期间，如果该出卖的房屋被法院查封的话，预告登记制度则无法保护买受人的利益。

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