省会房企资金链紧绷 银行揭秘开发商资金运作

曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。

杜先生介绍说，一个楼盘开发之初，开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标，计算预期开发费用与收益，评估地皮价值和开发利润，然后通过招标拿地和土地局签订用地协议，之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划，最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中，银行是不会提供贷款的，因为开发商没有东西可以质押给银行，银行会考虑风险。根据规定，开发商是需要自筹资金35%的”，杜先生告诉记者。

杜先生介绍，在开发商购买了土地，等待职能部门审批拿到“五证”之前这段时间，是“钱最紧”的时候。

这个时候，许多中小开发商已经花掉了大半自有资金，而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻，实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急，“一般时间不会太长，最长三四个月，利率非常高，年化利率达到30%-40%的都有，这就是俗称的‘过桥贷款’”。杜先生告诉记者，说是开发商要具备自有资金35%以上，其实好多中小开发商根本达不到，“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”

杜先生表示，一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候，就可以到银行跑贷款的事项了，等到证件全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%，利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%，根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商，要分两到三次给，首次给五到六成。”至于开发商的还款期限，杜先生说，一般两三年，就是从开发到销售完毕期间，“到期还不了，除了利息还要缴纳罚息，不过开发商如果钱紧的话，一般可以申请延长时限，一般是延长贷款时间的一半，比如两年延长一年，三年延长一年半。”

此后，当楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售，竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款，作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做，因为“这基本是没有风险的优质业务”。

到了销售环节，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这个时候，开发商会迎来第二次“钱紧”。

“可以说，90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发，离开了银行贷款，许多中小开发商可能会倒下，即使是有实力的大开发商，其开发进程也会大打折扣，”杜先生说。

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