[摘要] “近期我们将正式开盘，全款购房可以享受4%的优惠，机不可失……”仅仅因为某天中午闲逛时到一家售楼中心转了转并留了个电话，石家庄市民李女士最近几乎每天都能接到这样一个电话或者短信。观望情绪持续导致的成交量下滑给房企带来越来越大的压力，曾辉煌一时的卖方市场逐渐成为彻底的买方市场...
“近期我们将正式开盘，全款购房可以享受4%的优惠，机不可失……”仅仅因为某天中午闲逛时到一家售楼中心转了转并留了个电话，石家庄市民李女士最近几乎每天都能接到这样一个电话或者短信。观望情绪持续导致的成交量下滑给房企带来越来越大的压力，曾辉煌一时的卖方市场逐渐成为彻底的买方市场，房企一方面格外珍惜每一个潜在客户，另一方面，优惠促销的幅度也在悄然增大。
开发商促销优惠范围扩大但避免直接降价
有购房意愿的石家庄市民王先生一直在关注楼盘信息，“我感觉优惠促销的范围扩大了。”王先生告诉记者，上半年调控政策密集出台时，大部分开发商和购房者一样陷入短暂观望，推盘速度放缓。但下半年、尤其是7、8月份以来，持续下滑的成交量使得不少开发商先沉不住气了，纷纷推出促销手段试图挽救成交量。
某研究机构上周监测的35个城市，18城市楼市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅，达到56.98%。
河北楼市差异较大，但各主要城市成交量下滑趋势一致。以石家庄为例，1-6月份石家庄市区商品住房上市284万平方米，成交面积183万平方米，供应量大于成交量。同比去年1-6月市区上市商品房数据，今年上半年石市商品住房成交量则出现明显下降，降幅达10%。虽然近几周石家庄楼市成交量现回升，但整体回升幅度不大。“总的原则是以价保量，但是价格上不能随意下降。”石家庄一位不愿透露姓名的地产项目销售经理告诉记者，“谁也不愿意做个降价的出头鸟，促销都在采取迂回的方式。”
上述销售顾问表示，当前的市场形势还没到整体降价的地步，因此在制定销售策略时，开发商一般不会直接打降价牌。相反部分开发商会反其道而行之，先推出少量房源投石问路。“一些高端项目售价在目前的市场情况下还有逆势抬高的现象。”
王先生也表示，5、6月份石家庄市场上促销楼盘大部分都是一些中小开发商推出的一般住宅项目，但是到了7、8月份，一些知名项目也纷纷加入促销阵营。比如某国内知名地产集团在石开发的一个住宅项目，6月份报价5100元左右，近期却直接推出10套5000元左右每平米的优惠房源。
促销以全款优惠为主旨在快速回收资金
记者走访部分楼盘销售中心发现，目前市场上的优惠促销主要以大比例首付优惠和全款优惠为主。
在石家庄桥西西南高校区某项目售楼处，销售人员表示，该项目均价为5000元/平方米，支持全款和贷款，优惠政策是首付40%优惠0.5个点，首付50%优惠1个点，全款购房则直接优惠2个点。
记者发现此后走访的几个楼盘，基本上都有全款购房优惠的政策。同样是西南高教区附近的某个项目，记者留意过去年项目开盘时即有全款优惠，但当时该项目销售情况比较好，全款优惠2%。但目前该项目正在推的二期房源，全款优惠已经提高的4个点。
保定新市区乐凯大街附近的一个新项目优惠政策与之类似，销售人员介绍说，该项目可贷款、分期和全款，贷款首付为40%，分期首付30%，今年11月30日交50%，明年5月31日交20%，全款优惠3%。他还提醒记者说，目前该项目正在进行8月优惠月活动，在本月贷款和分期购房可优惠2%，一次性付款在以前优惠3%的基础上可再优惠2%。
邯郸某新项目更有新招，据介绍，该项目均价6200每平米，付全款每平米可优惠100元，并赠送双气。
前述销售经理对本报记者表示，所谓的迂回降价，目前来看基本上都以这种全款优惠的方式为主。“其实就是在不降均价的基础上，鼓励购房者多掏首付、或者尽量付全款，这样开发商可以尽快地回笼资金。”该业内人士透露，“眼下开发商钱紧主要还是来自银行方面，其实销售回笼的资金肯定是不够用，以前资金充裕时开发商都不会仰仗这部分资金，销售战线拉的时间也很长，因为他可以拿时间成本换来更高的售价。但是现在不行了，必须在尽可能短的时间内回收资金。”
开发商“做市”提前布局“金九银十”
“近期的成交量为什么提高，我认为这里面有开发商合力做市的因素。”曾有多年楼盘销售经验的李辉目前在保定涿州一家房地产公司做销售主管，对于当前楼盘促销，他表示，除了挽救成交量以外，还有开发商提前刺激市场，布局“金九银十”的意图。
李辉表示，春节前后和九十月份是每年房地产销售的两个重要时段。今年春节时段楼市表现一般，此后又接连遭遇政策调控。下半年到目前为止虽然政策进入真空期，没有新政再出台，但是既有调控手段没有放松。因此“金九银十”能否实现还是未知数。
“2011年的整体销售，只能寄希望于9、10月份了，换句话说，成败在此一举。”李辉表示，因此为了烘托市场气氛，引导购房者打破观望适时出手，各楼盘都比较有默契地开始预热市场，的效果是在“金九银十”前后制造出楼盘旺销的局面。
但是李辉反倒认为，今年的“金九银十”，或许能够成为房价真正出现拐点的“窗口期”。因为在他看来，目前在库存、资金、业绩等各项压力下，房地产企业究竟能撑多久，“他们其实更需要一个契机来释放压力，现在来看，唯有降价才是最有效出路。”李辉表示，“届时如有楼盘率先提出降价，其他楼盘可能跟风，并推到多米诺骨牌。”
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