[摘要] 在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。
在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。
黄金周楼市成交惨淡
这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。记者统计发现，北京、上海、广州、杭州等地楼市成交量连日来均处于谷底状态。
据北京市房地产交易管理网统计显示，今年国庆节前5天假期北京住宅成交总量为547套，与去年国庆节前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，与今年9月份前5天相比大幅下跌67%。
与此同时，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而广州、杭州多日商品住宅成交量不足100套。如10月5日，上海一手房成交126套，广州新建商品住宅签约仅为67套，杭州一手住宅成交14套，二手住宅成交1套。
传统的“银十”开局阶段楼市甚至比今年的“黑9月”更低迷，排除节假日因素，楼市基本上是延续了9月的成交低迷态势。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，“一方面限购等政策将客户群体划分，稀释了客户量；另一方面即使满足购买条件的客户也在看开发商的动作，抄底捞便宜的心理驱使客户不着急出手。”
量跌是价跌必经一个步骤
从9月及10月开局阶段来看，在无形之手与有形之手的博弈中，有形之手占据上风，市场目前仍处于政策可控范围之内。
朗勤地产机构副总经理胡卫表示，在从严限购等政策作用下，市场的个变化就是具有风向标性质的一、二线城市成交量出现下降，量跌是价跌必经的一个步骤。
其次是开发商资金链普遍趋紧，部分房企资金链呈现恶化走势，多家房企负债率超过100%。对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
从2008年的楼市走势来看，正是经过了将近一年的成交量的持续下跌，才最终迎来了房价的实质性下降。尤其是9、10月的销售状况至关重要，2008年正是在“金九银十”成色十分不足乃至有些惨淡的局面下，当年底房价迎来实质性降价。
不过，分析人士也指出，当下市场也在试图消化政策。个表现是目前部分城市部分地区房价出现下降，但很多三线城市房价仍然坚挺。第二个是商品房销售额同比仍然处于上涨状态，这就决定了开发商的整体收入状况还不算太糟糕。第三是开发商正通过多种方式融资，另外也在转移投资、缩减地产投资，并通过变换开盘节奏搅动市场。
这就意味着接下来的10月中下旬各方力量将会进一步大力角逐，进而影响楼市走势，目前北京等地市场正通过大规模推盘、小幅降价来刺激市场。
成交低迷将加剧房价跌势
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在今年的9、10月份，市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在今年最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择降价求量；而二手房市场也能出现明显的价格下调。整体看，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。
张大伟同时指出，如果开发商只有小幅降价，那么成交量必然难以明显反弹，市场依然难改颓势。这就意味着拐点在10月份并非一定能够确立，预计今年4季度楼市将依然出现成交萎缩，价格以停涨为主，降价楼盘点状分布，甚至依然有项目价格上涨。
对此，世联地产[简介动态]的判断是，随着供应量的增加，今年底明年初库存将升至本轮楼市的峰，供销差也同时达到峰值，“只有供销差达到时，拐点才会确立。”
另外，张大伟表示，虽然目前资金的利用成本及难度均达到了最近三年的点，但是因为近年来流动性充裕以及房价上涨过快，开发商的资金情况目前来看依然相比2008年要好很多。不过，一旦年内销量持续低迷，销售回款将逐渐难以弥补开发商在银行信贷减少后的资金缺口，在明年初市场出现资金或投资拐点的可能性非常大，这也将影响楼市价格拐点的出现。
“毫无疑问的是，如果传统的"金九银十"楼市成交低迷，这必将加速拐点的到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
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受限购政策影响，今年“十一”黄金周，楼市成交量大幅萎缩。据广州市国土房管局阳光家缘统计显示，国庆期间（10月1日-10月6日），广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比大跌66 .6%.而深圳的楼市成交更是惨淡，国庆假期的10月日1- 6日全市网签仅155套，不及去年黄金周前6天成交2313套的1/10。
增城不限购贡献1/3成交量
国庆期间，广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比，大跌66 .6%.网签均价为10440元/平方米，与去年同期相比，网签均价跌14.4%.
尽管成交量低迷，但广州十一期间入市的楼盘不少。包括翡翠绿洲、星汇金沙、元邦明月金岸等均选择在黄金周开售。其中位于增城的某楼盘销售均价“7字头”，价格近6 3 8 0元/m 2，在国庆假期期间受到热捧。据了解，开盘当天推出500套单位，至中午已售罄，是近期难得一见的“日光盘”，但由于网签的滞后性，目前尚未录得成交记录。
个盘方面，国庆黄金周成交前十名的楼盘全位于城郊，中心六区无一楼盘上榜，其中雅居乐御宾府、雅居乐剑桥郡、恒大山水城分别成交56套、53套以及41套，分列销售套数三甲。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都，中心六区共计仅成交53套，萝岗区零成交。
老城区新盘趁机储客
市区方面，由于新推的产品不多，大部分楼盘较为“冷清”，但不少新盘都将黄金周视为蓄客的好时机。位于西湾路的富力唐宁花园国庆期间开放样板间，该盘10月7日前登记的客户可获89折优惠，10月7日后登记获9折，折后价格约20000-23000元/m2，带豪华装修，据项目相关负责人介绍，目前认筹已经超过200套，以周边有实力的批发市场老板为主。
而位于荔湾区新光百货旁的“荟锦”也在国庆期间开放了销售中心，项目的货量虽然不多，但吸引了众多“老广”的关注。据项目相关负责人介绍，“荟锦”近期将开放样板间，预计10月中旬开售，现在蓄客情况理想，登记开盘可获额外99折优惠，预计带装修均价26000元/m2.
商铺写字楼吸引眼球
住宅市场“金九银十”不再，但商铺写字楼吸引了不少眼球。位于康王中路的钰珑荟国庆期间推出的铺王产品，早前的内部认购已经吸金3亿，开盘当天销售额再过亿，更有买家通宵排队。据了解，钰珑荟临街商铺价格约在40-50万/m2，二楼也达13万、14万/m2，买家陆先生是从事玉器批发生意的老板，他在华林国际本已有商铺，这次再购是为了扩充生意业务，对于价格他表示还是偏高，但他对商铺的潜力有信心。
此外，国庆当天海珠区推出的城市综合体项目产品性质是写字楼，首推D栋面积43-103m2的产品，均价25000元/m2，总价100多万元起，同样大受投资客欢迎。据了解，开盘当天售楼部、样板房已全挤满了人，销售场面十分火爆，推出的300套单位已基本售罄，收金超过4亿元。
专家分析
年底可能会有更多楼盘降价
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，限购和限贷的政策年底前不放松的话，成交量会继续下降，年底前可能会有部分开发商采取促销降价的措施，但不会是整体的降价。
赵卓文指出，目前开发商的心态是不敢降价，因为降价可能导致“越降越不买”的现象。“如果房价整体下降10%，不但不会提升销售量，有可能会出现‘地量’，反应会比股市还惨烈。”
广东中原房地产项目部总经理黄韬分析指出，今年国庆黄金周楼市成交量比去年同期明显下跌，成交价格则轻微下降5%，外围地区部分楼盘出现了10%的降价，但中心区和高端楼盘的价格还没有真正下跌，个别楼盘价格还有微升的现象。他认为，整个黄金周没有达到回升成交量的效果，这个趋势可能会导致开发商进一步减价。
合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，市场并没有出现实质性的降价。他分析指出，开发商早己对限购做好应对，不限购地区才是开发商的主战场。由于资金链不会断裂，房价下行的拐点也不会出现。
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长春 市黄金周期间成交套数469套，成交量下降70%
北京 前5天假期住宅成交总量为547套，同比去年下跌24%
上海 一手房连续多日每日成交量只有100多套
杭州 一手房连续多日每日成交量只有100多套
深圳 前6天网签仅155套，不及去年同期的1/10
广州多家银行提高房贷利率
国庆期间，在银行贷款额度收紧、房贷利率上浮的情况下，增城大盘侨建御溪谷推出“零利率购房模式”，买家只需支付四成首期款，余款可在1-3年内免息分期支付，即可每月、每季、每年固定额度支付，又可根据实际情况变通支付。
国庆期间，南都记者走访广州多家银行发现，随着银行银根的进一步收紧，多家银行大幅提高了购房者的按揭贷款利率，即使是首次置业买家，房贷利率也上浮三成。记者从交通银行、招商银行等网点了解到，银行对首次置业者贷款利率均上浮5%-10%不等，个别银行的首套房贷款利率更上浮三成。
记者在丽江花园某银行网点，据客户经理介绍，国庆期间，房地产按揭贷款额度明显收紧，连首次置业者的按揭贷款利率也提高了，甚至对贷款客户资质较差的上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。“10月份以来贷款额度一直在收紧，由于信贷额度紧张，我们现在也无法承诺放款时间。”
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期待利用国庆黄金周撬开“银十”(10月)销售高峰的厦门开发商们，或许会感到失望。
昨日，根据厦门官方公开的数据统计，国庆七天厦门商品住宅共成交210套，日均成交仅30套，同比去年国庆7天商品住宅共成交371套，日均成交53套，下降幅度达43.4%。
急剧萎缩的住宅成交量，难以掩饰厦门楼市传统销售旺季的低迷态势。
住宅成交：比去年国庆降四成多
然而，到了国庆节当天，成交骤降到60套，与节前的放量成交形成了极大的反差，厦门住宅交易“寒气”逼近，出现低开低走的局面：据官方公开的数据，在黄金周剩下的6天里，厦门住宅成交量的一天为35套 (3日)，的两天分别为19套(7日)和20套(5日)。而黄金周前6天，厦门全市累计商品房成交量仅290套，住宅成交191套，其中岛内51套、岛外140套，思明、湖里等六区中，几乎每天都有“交白卷”的。
这样的成交量不仅与9月份相差甚远，即便与去年正值楼市二次调控下的国庆长假相比，也下降了43.4%，堪称“冰冷”。据了解，去年10月1日至7日，商品住宅共成交371套，日均成交53套。
尽管成交量低迷，但“十一”期间厦门入市的楼盘却不少。据记者统计，约有30个新旧楼盘在黄金周放量入市，范围涵盖岛内外六个行政区，户型有两房、三房、四房以及别墅，价格从每平方米六七千元到两三万元都有，完全可以满足不同消费群体的购房需求。
购房者说：直降数万元仍买不起
除了开盘和加推外，国庆期间厦门楼市的营销力度也不小。私享会、嘉年华等楼盘主题营销令人应接不暇，开发商或赠置业金，或直接打折优惠。
此外，市民看房不仅可以观看各类表演、享用美食和玩竞技游戏，还有机会赢取各种精美大礼。
不过，花样繁多的促销并没有打动消费者的 “芳心”。售楼小姐小刘告诉记者，这几天来咨询的，大多数是有刚需的购房者，但多数看房者看完房后均表示“要看看再说”。
看房团成员陈先生表示，虽然不少楼盘打出“直降”数万元的标语，但打折的几乎都是买不起的，而想买的几乎都不打折，或者只是便宜一点点，还没有达到期望值。
对此，厦门的楼市研究人员张先生认为，受限购、限贷等多重调控政策的影响，潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上，都受到明显限制，这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化，也使不少消费者在短期内购房的意愿下降。“随着第四季度到来，开发商资金链的压力将逐渐加大，他们或将降价换取销量，房价下跌的步伐有望加快。”
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