[摘要] 2012年是楼市调控政策初显成效的一年，2012年是房产市场趋于稳定的一年，2012年是充满惊喜市场复苏的一年。2012年，我们一同走过阳春三月、红五紫六、高温一夏、金九银十、末日暖冬，一步步走来，2012年石家庄楼市在起伏中保持着温热，没有大起大落，没有惊心动魄。
导语：2012年是楼市调控政策初显成效的一年，2012年是房产市场趋于稳定的一年，2012年是充满惊喜市场复苏的一年。2012年，我们一同走过阳春三月、红五紫六、高温一夏、金九银十、末日暖冬，一步步走来，2012年石家庄楼市在起伏中保持着温热，没有大起大落，没有惊心动魄，没有出现2011年2月那样的暴涨，也没有持续的低迷。纵观2012全年楼市，住宅成交基本上呈阶梯状上升，并在最后一个季度的暖冬里趋于稳定。
2012年是石家庄限购令实施的第二个年头，这一年里不断传出着有关楼市调控的各种声音，也引发了业内诸多不同的声音，但最终呈现出的结果还是值得肯定的。大家最为关注的中共十八大过后，又传出了楼市政策新动向，房产税试点扩大、新型城镇化开展、限购令短期内不退出等声音不断传出，都表现出楼市政策调控的力度在不断增加。楼市未来的发展值得我们一同期待。石家庄房天下整理分析了2012年全年住宅成交数据，为您呈现。
2012年石家庄楼市从寒冬中苏醒，一步步走高。这是充满话题性的一年，国家对于楼市的调控力度相较2011年有增无减，而楼市却在调控下表现良好，各方面都透出了楼市复苏的前兆。这是众说纷纭的一年，这一年楼市跌宕起伏，关于房产税、房价是否上涨以及房地产行业未来的发展业内说法不尽相同。这一年，不论开发商还是购房者，都在摸索着楼市发展的动脉。现在2012年已经成为历史，但楼市仍是不变的焦点话题。
据房天下数据显示，2012年1-12月份，石家庄房地产市场商品住房(住宅)成交29667套，同比2011年成交的31609套下降了6.14%，2012年住房成交面积为2826527㎡，相比2011年度石家庄商品住房3129178㎡下降了9.67%。其中，石家庄2012年下半年成交套数为19449套，相比2012年上半年10218套上涨了90.34%。可见石家庄楼市在2012年下半年里表现出的上升态势。
从统计的数据中不难看出，2012年商品住房(住宅)总成交量相较2011年有小幅下降，但成交分析图所显示出的楼市成交动态却是令人兴奋的。2012年石家庄楼市在年初延续了2011年末的寒冬状态，但随着春季的到来，石家庄楼市也迎来了春天。虽然2012年没有出现2011年2月限购令初实施时楼市异常火爆的场景，但稳步的上升和楼市的暖冬还是让大家看到了楼市复苏的希望。
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据房天下统计数据，2012年1-12月石家庄住宅成交按各面积段区间来分析，60平米以下销售备案1454套，60-80平米销售备案11610套，80-100平米销售备案5361套，100-120平米销售备案7498套，120-150平米销售备案2100套，150平米以上销售备案1646套。其中60-80平米住宅成交套数以11610套大幅领先于其他面积段，可见刚需一族仍是石家庄楼市的中坚力量。
十八大之后，新政声音不断传出，楼市又处暖冬，房价在2012年12月也出现下降，这让广大购房者陷入了又一轮观望状态，并且对2013年的楼市充满了美好的希冀。石家庄2012年楼市回暖的迹象比较明显，可见政策调控已经显现出成果。房地产行业的理性发展仍主要依赖于地方、房产商和购房者三方面心态的回归。但是不论是从购买力还是市场预期来看，房价应该已经不具备大幅上涨的基础。而纵观2012全年石家庄的房价变化，虽然涨跌始终保持小幅震荡，但总体还是表现为下降的趋势。楼市回暖、房价下行、政策加力，石家庄楼市带着这些好声音步入2013年。新形势下，2013年的楼市又将何去何从，我们拭目以待。
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石家庄2010-2012年房地产市场走势(转自石家庄市住房保障和房产管理局)
作为二三线省会城市，石家庄的房地产市场一直保持健康稳定的发展。国家进行宏观调控后，石家庄房地产市场总体呈现出波动态势，开发企业心态谨慎，消费者持币观望，他们都在波动中寻找着新的“机遇”。具体来看，2010-2012年省会房地产市场呈现如下走势：
一、商品住房供应波动较大
2010年-2012年商品住房上市面积为1236.69万平方米，其中，2010年上市面积为411.75万平方米，2011年上市面积为442.23万平方米，2012年上市面积为382.71万平米，同比分别为4.34%、7.40%、-13.46%。
近年来，商品房供应出现了较大波动，这种波动，与宏观政策的出台和执行有密切关系。一方面，具备预售许可证的项目加快了产品入市和审批的速度；另一方面，收调控政策影响，推盘措施和观望情绪并存，影响了整体的市场供应。
二、商品住房成交稳中有降
2010年-2012年商品住房成交面积为1068.04万平方米。其中，2010年成交面积为422.74万平方米，2011年成交面积为327.72万平方米，2012年成交面积为317.58万平方米，同比分别为-2.15%、-22.48%、-3.09%。
在房地产调控政策影响下，市场观望气氛浓厚，这直接导致省会商品住宅成交量呈现出下探态势，并呈现出“淡季更淡、旺季不旺”的现象。而且，消费者受心理预期的影响，较为强烈的观望气氛是很难使潜在的市场需求在短期内转化为实际交易量。
三、商品住房成交均价涨幅回落
2010年、2011年、2012年商品住房成交均价分别为4716元/平方米、5632元/平方米、6225元/平方米，同比分别为21.02%、19.41%、10.53%。
无论是房地产调控政策，还是消费者心理预期，都希望房价合理回归。目前，省会商品住宅成交均价虽然呈现出整体上扬的趋势，围绕5500元/平方米上下波动，但涨幅已经呈现出下降态势，显示出我市宏观调控取得了较好的效果。
四、供销对比供略大于求
2010年-2012年，商品住房供销比为0.97:1、1.35:1、1.20:1。仅2010年商品住房供销比小于1，销售面积大于供应面积，2011年后，在一系列调控政策作用下，市场购房者多为自住型需求，开发商库存压力大，以价换量意图明显，虽然开发商显出了较为积极的供应和推盘意愿，在不断的调整之中寻求市场的平衡点，但是，仍受到了房地产调控政策对市场心理的影响，市场整体呈现出供略大于求的局面。
五、二手住房成交保持基本平稳
2010年-2012年二手住房成交面积为352.59万平方米。其中，2010年成交面积为138.49万平米，2011年成交面积为89.44万平米，2012年成交面积为124.67万平方米，同比分别为-35.28%、-35.42%、-39.39%。
2010年、2011年、2012年二手住房成交均价分别为4371元/平方米、4671元/平方米、5087元/平方米，同比分别为12.32%、6.87%、8.91%。
过去的两年里，受宏观调控影响，即便是“金九银十”时期二手房成交也相对减少，而2012你那，在调控政策及信贷政策等都对刚需、首套房有倾斜的影响下，我市购房刚性需求入市，且许多购房者将目光从商品房转向了二手房市场，从而直接带动了二手房市场成交量的较大幅度增长，成交均价则基本保持平稳。
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