[摘要] 编者按：种种迹象表明，全国房价上涨的态势已经基本形成，一线城市房价已经出现失控态势，史上最为严厉的调控政策猛药正在失效，房价对调控的抗药性已经大大增强。近日，“二套房停贷”传言频出。究其根源，房地产市场普遍回暖，房价难改下行趋势，市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。那么针对现在的现状，房
编者按：种种迹象表明，房价上涨的态势已经基本形成，一线城市房价已经出现失控态势，史上最为严厉的调控政策猛药正在失效，房价对调控的抗药性已经大大增强。近日，“二套房停贷”传言频出。究其根源，房地产市场普遍回暖，房价难改下行趋势，市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。那么针对现在的现状，房价调控政策有哪些？
一线城市房价再现失控风险 三月或为政策窗口期
2013年2月4日 来源:华夏时报
万科集团总裁郁亮去年底曾向记者表示：“2013年的风险在于部分城市房价上涨过快。”
而最近北京、上海等一线城市持续放大的成交量，引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧。与此同时，北上广深政府高层针对楼市的频繁喊话，以及二套房停贷等传闻，使得调控政策收紧的风声再起。
业内人士认为，如果一线城市房价上涨过快，调控政策或将升级，而今年3月“两会”召开前后，将是重要的政策窗口期。
经过了去年四季度的快速去化后，北京商品住宅的库存降到了最近几年的低点。
根据链家地产市场研究部统计，截至1月28日，北京商品住宅库存为74294套，达到历史低位。按照目前的销售速度，去化周期在7个月左右。
尽管北京市副市长陈刚曾强调，北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为，现在一线城市面临较大的供需压力。
一位房地产研究机构人士向记者表示，北京市商品房7万余套的库存的确是一个相当低的水平，北京楼市上半年的供应缺口已成定局，这是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩造成的必然结果。
华远[简介 动态]集团董事长任志强则反问：“2012年房地产开发企业购置土地面积、房地产开发投资、新开工面积均出现负增长，这怎么能说供需平衡呢？”
REICO报告称，2012 年房地产开发企业购置土地面积同比减少19.5%，增幅减少22 个百分点。房地产开发投资比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比2011 年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增幅低4 个百分点。商品住宅完成投资同比增长11.4%，增幅减少18.8个百分点。而去年，相比办公楼和商业用房，商品住宅开发投资占比也下降近3 个百分点。
与未来住宅供应量息息相关的各项指标的负增长在北京、上海这样的一线城市尤为突出，而由此引发的供不应求、房价上涨的预期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直维持在高位。
据链家地产市场研究部统计，1月1日至1月28日，北京市二手住宅成交量为16660套，环比上月同期上涨1.1%，同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看，1月全月成交量将维持在1.9万-2万套。而纯商品住宅(扣除保障房)成交10032套，比2012年12月同期上涨2.6%。1月份商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米，达到23259元/平方米，二手房均价则达到24962元/平方米。
同时，2012年，中国货币超发严重，引发万科集团董事长王石质疑：“超发货币，如何有效调控房价？”
“实际上，每一次房地产调控政策执行的一两年之后，就会出现供应的缺口，随后带来的就是房价的暴涨。如2008年的调控使得土地供应出现负增长，2009年房价便出现暴涨。”上述研究机构人士表示。
“房价在去年四季度出现由跌转升的拐点出现后，已经出现了一定幅度的上涨，不过涨幅与2009年相比还相差很多。今年房价将稳中有升。”任志强表示。
上述研究机构人士则认为，2009年房价暴涨的原因在于形成供应缺口后，又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年不同，今年不会有刺激政策，因此北京的房价不会暴涨。
万科总裁郁亮也称：“虽然目前北京、上海等城市房价上涨比较快，但大部分城市房价在往下走，只是由于一线城市调整比较早，调整也比较深，所以复苏比较快。”
事实上，去年四季度房屋交易面积增加，房地产开发投资增幅增加，土地购置面积和新开工面积降幅收窄，房价上涨，国房景气指数回升。一系列指标的回升表明，在库存快速去化之后，开发商开始“补仓”，只是这些供应也要在今年下半年才能入市。
房价调控政策有哪些？ 3月将是政策窗口期？
业内人士表示，北京率先出台量价齐稳的调控目标，并释放调控升级的信号，也有提前稳定楼市预期的意义，预计将成为样本，引起其他城市的示范，在此背景下，预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。
实际上，对于开发商来说，自去年年底开始大涨的成交量，令其对今年的楼市充满信心。
一位研究机构人士向记者表示：“开发商向我们咨询今年的销售策略时，我们发现的确有一些开发商看到市场比较好，想先少卖一些，慢慢销售，这样可以将价格提高得更多，以获得更多的利润。”
“不过，我们建议开发商早推盘比晚推好，应当加快去库存的速度，原因是政策存在变动的可能性。”上述研究机构人士表示。
最近一段时间，从国土部到北京市委书记郭金龙，再到北京市委常委、副市长陈刚，政府部门密集重申房地产调控，北京市政府更是将矛头直指开发商。一连串的喊话让业内人士感到调控加码的迹象。有媒体报道，决策层对于房价的忍耐度不会超过10%。
业内人士认为：“今年有三个时间节点可能会成为政策出台的敏感时间。一是‘两会’，二是十八届二中全会，三是十八届三中全会。”
至于储备的调控政策，陈晟认为，房产税可能会是调控政策加码的手段之一。
此外，业内人士表示，政府也可以通过管理预期来消除民众担心房价会暴涨的心理预期，例如官方公布住宅用地供应量，以及未来商品房的供应量，以显示市场供需平衡，不需要担心房价会暴涨的恐慌心理。
事实上，北京市政府已经开始加大土地的供应量。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份北京共成交经营性用地数量为14宗，全部土地出让金为242亿，仅次于去年9月份。而房企购置土地的热情也比较高，纷纷补仓为后续发展做储备。
不过，任志强却认为，即使有新政策出台，也挡不住今年房价上涨。他表示，从历年的数据来看，房价的上涨基本上与GDP走势同步。
调控失效房价失控 三项救命措施或将实行
房价调控政策有哪些？房价环比创两年新高 三大风向值得警惕
1月份百城住宅价格指数凸现的三大楼市风向必须引起密切关注：淡季不淡是大风向。1月份一般是楼市淡季，而今年却反常，比旺季还旺，交易量爆棚，房价创出新高。这不但反季节性，也完全不像调控之下的楼市走势。
房价环比创两年新高是第二大风向。百城房价环比上涨1%，是近两年来涨幅首次突破1%，并且自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。此外，9812元/平方米的百城新建住宅均价也刷新25个月以来的均价纪录。
一线城市房价全线上涨的格局已经形成，成为房价上涨的领头羊和风向标。北上广深四大城市均价全面上涨，环比涨幅均超过2%。此外，北京、上海等十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上涨1.61%，与上年同期相比上涨2.84%。十大城市从去年6月份环比开始上涨，到去年11月份，环比、同比涨幅出现齐上涨局面，到如今从同比来看，十大城市平均价格上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。
与此同时，房企拿地出现了空前高潮，特别是央企拿地积极性异常之高。与此相应，推动地价创出新高，地王接连涌现。土地市场走势，房企拿地表现，是房价市场走势的预兆。房企敢于大胆拿地，地价不断创出新高，预示着未来房价必将大肆上涨。
面对房价失控苗头，只是口头重申“房地产调控不动摇”，起不到任何作用，开发商早就将其当做耳旁风不理不睬。政府到了迅速出台更加严厉调控措施的时候了。哪些措施呢？专家认为应推出如下三方面调控措施：
1、实行更加严格的房贷政策。在一线城市全面取消第二套房贷，同时，在二线城市将第二套住房首付款比例提高到七成，利率上浮到基准利率的1.5倍。
2、实行更加严厉的税收政策。在一线城市全面实行房产税，并根据交易年限分别提高房产交易税税率，同时，在二线城市提高房产交易税税率。
3、限期实行住房信息联网。“房姐”、“房妹”们手中握有大量房产，这些房产已经成为囤房的一大现象，直接扭曲了市场需求，特别是扭曲了刚需，直接推高了房价。住房信息联网越来越必要和急迫。目前，各地房产早就实行了注册制，每套住房在房产管理部门都有“户口”，在当地也可以查询到。房产基础信息已经建成，联网并不是难事。然而，按照国务院的要求，40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时间已经过去半年，住建部仍迟迟未公开联网情况。
二套房停贷传言引热议 如房价难改下行趋势调控加码不可避免
近日，一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走，引发广泛关注。针对此则传言，银行方面与开发商方面有着截然不同的反应。
一位银行研究人员告诉记者，如果从盈利角度讲，银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款，但绝不会主动对二套房停贷：一方面，今年的信贷额度比去年有所增加，且年初贷款额度高，银行基本上不会惜贷；另一方面，房贷相比企业贷款风险更低，属于优质资产，银行不可能放弃。
开发商方面，据房天下目前了解的信息，苏州不少开发商对“实行更加严格的房贷政策。在一线城市全面取消第二套房贷，同时，在二线城市将第二套住房首付款比例提高到七成，利率上浮到基准利率的1.5倍。”的消息非常紧张。认为此政策若是实行，将加重购房者观望情绪，对楼市成交量造成一定的影响。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，从政策层面上讲，目前差别化的信贷政策已经做出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制，贷款用于投机、投资的可能性较低；且二套房属于改善性需求，停贷并不符合国家保障住房改善需求的方针。
尽管如此，“二套房停贷”传言并非空穴来风。去年下半年以来，我国楼市明显回暖：国家统计局数据显示，2012年12月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有54个，持平的有8个；二手住宅价格上涨的城市有40个，持平的有9个，延续了2012年6月以来涨多跌少态势。市场普遍认为，若房价上涨过快，楼市调控可能将进一步加码。
房价调控政策有哪些？房产税试点扩容暂缓
1月28日，重庆市和上海市向个人住房征收房产税的改革试点期满两周年。然而，自两年前就被频繁讨论的“房产税试点范围扩大”，至今依旧没有实质性动作。决策层近期对房产税试点扩容问题态度趋于谨慎。诸多迹象表明，房产税开征可能被“暂缓”
业内人士分析，房产税试点范围扩大将面临诸多“内部阻力”。对于此前重庆和上海试点的房产税征收经验，并未得到决策层的一致认可。重庆的试点经验被认为是“象征意义大于实际意义”；上海的经验也不具备推广价值。这两个直辖市的房产税试点，并没有真正发挥效果，“充其量是发挥了一些探索作用”。
房产税为何迟迟难以扩容？根子还在“利益”二字。现在技术手段很先进，不存在什么难题，“完整的信息系统缺失”是鬼话，根子还在利益，关键在于难下决心。
房地产市场因为复杂利益关系的交织，每一轮调控中的信号都芜杂而混乱。一些地方通过“放气球”式的政策微整，“小动作”不断，以探测“稳增长”基调下中央的决心和底线。而中央一再提出要继续抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策。去年以来，整个经济大环境不振，对地方政府来说，稳定投资依然不能“去房地产化”，去年土地出让仍然高达2.7万亿，在这种背景下，没有什么新的投资需求可以替代房地产投资，成为稳定投资甚至稳增长的新动力。而物业税的信号对各方来说越模糊越好，越淡化越好，一旦清晰就等于摊牌，信号明朗了，“房叔”“房伯”“房妹”都抛房，骨牌效应难以承受之重。
住房信息联网打击房氏家族
“房姐”、“房妹”们手中握有大量房产，这些房产已经成为囤房的一大现象，直接扭曲了市场需求，特别是扭曲了刚需，直接推高了房价。住房信息联网越来越必要和急迫。
目前，各地房产早就实行了注册制，每套住房在房产管理部门都有“户口”，在当地也可以查询到。房产基础信息已经建成，联网并不是难事。然而，按照国务院的要求，40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时间已经过去半年，住建部仍迟迟未公开联网情况。
对于为何迟迟未公布住房信息联网的进展情况，从最近频频被爆出的“房姐”、“房叔”等事件就可以看出，住房信息联网一旦公布，可能会成为一个敏感事件。
“房屋信息一旦建立，一人多个户口、多套房的事情就会扯出，拨出萝卜带出泥的情况就会越来越多，这也是个人住房信息联网之所以一再推迟的原因。”一位房地产业内人士表示。
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