[摘要] 2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，全国主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。
产业网讯：中指研究院[微博]7月1日发布《百城价格指数2014年上半年总结与下半年展望》，2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。【下载报告】【更多报告】
2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。
从政策及市场发展趋势看，下半年长效机制将继续有序推进，地方政策将更趋灵活，更多城市或将调整监管政策；随着推盘高峰到来，预计市场供大于求态势延续，“去库存”仍是下半年主基调。基于目前的市场环境以及宏观经济、货币政策趋势，我们预期下半年信贷政策将加大对自住型需求的支持，各级主管部门将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策，企业因经营压力将加大促销力度。多方面刺激需求措施如果及时出台并得到有效执行的条件下，市场预期将逐渐趋稳、刚性需求有序释放，下半年市场或将逐步探底趋稳。
1.价格：受需求不足、库存高企影响，百城价格指数连续上涨23个月后连续2个月下跌
百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌，6月跌幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌，跌幅为0.32%；6月百城住宅均价为10923元/平方米，连
城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；2013年1-6月累计上涨5.59%，5-6月累计上涨1.58%。具体来看，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而全年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。
供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。2014年以来，市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多数城市降价，百城整体住宅均价连续下降两个月，跌幅有所扩大。
2014年5月，10个代表城市 的可售面积达8138万平方米，为2010年来首次超过8000万平方米，较去年同期增长20.8%。各城市来看，除北京、南京、厦门外，其他城市的库存量均达到或接近2009年以来的水平；广州同比增长超过60%，增幅在各代表城市中。出清周期方面，5月10个代表城市的平均出清周期为15.8个月，连续第9个月上升，较上月延长1.4个月，较去年同期延长6.6个月。各代表城市中杭州、福州出清周期较去年同期均延长超过10个月，去库存压力较大。
2.新房：信贷收紧及市场预期直接影响需求，上半年成交明显下降
受个贷收紧、市场预期转变等多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，为2010年以来次高水平。初步统计数据显示，2014年上半年，50个代表城市住宅月均成交2052万平方米，为2010年以来同期的次高水平，同比下降19.0%。具体来看，受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，1-2月房地产市场有所降温，住宅月均成交量同比降幅超过10%；3月在市场推盘量加大等因素的带动下，市场需求虽有所释放，但随着房地产个贷的持续收紧，代表城市住宅成交量同比大幅下降29.5%；受一季度市场表现欠佳的影响，同时部分重点城市价格下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，在4月传统旺季，代表城市的住宅成交并未出现明显好转，4月成交2092万平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松对市场的影响有限，6月成交量同比降幅再度扩大，达22.5%。
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各类城市成交量较去年同期均有所回落，其中一线城市降幅。各类城市来看，上半年，一线城市月均成交量为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅，其中北京降幅，超过50%；二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高达52.1%；三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。
3.土地：存货与资金压力影响企业拿地积极性，上半年推出、成交不及去年同期
上半年各类土地推出量和成交量不及去年同期。出让方面，2014年上半年，300个城市各类用地累计推出12.2亿平方米，较去年同期下降12%；其中住宅用地累计推出6.1亿平方米，较去年同期下降10%，商办推出2.3亿平方米，较去年同期下降14%。成交方面，300城市累计成交9.8亿平方米，较去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8亿平方米，较去年同期下降16%，商办用地成交1.8亿平方米，较去年同期下降19%。出让金方面，各类土地出让金达1.2万亿元，与去年上半年基本持平；其中住宅和商办用地同比分别增长5%和下降4%。
上半年楼面价同比上涨，溢价率回落，土地热度逐步下降。2014年上半年，300个城市各类用地楼面均价为1244元/平方米，同比上涨20.6%；平均溢价率为12.5%，较去年上半年回落1.5个百分点。其中住宅用地楼面价为1757元/平米，同比上涨24.1%，溢价率为13.3%，较去年同期回落3.6个百分点；商办用地楼面价1625元/平方米，同比上涨18.8%，溢价率上扬1.7个百分点，为14.1%。
4.企业：受市场下行影响，多数企业销售不及预期，拿地投资更加谨慎
多数代表企业销售目标完成情况不及去年同期，下半年销售承压。今年1-5月，受房地产市场整体低迷影响,，多家代表企业销售业绩不及预期，仅万科、中海和恒大1-5月目标完成率超过40%，而首创置业、金地和远洋前五月目标完成率均低于25%，实现全年销售目标不容乐观。同去年相比，绝大多数房企目标完成率低于去年同期，仅恒大和雅居乐相较去年有所提升，下半年房企去化压力陡增，多数房企或采取降价促销等销售策略加快去化以完成全年计划。
品牌房企拿地步伐明显减缓，市场观望情绪渐浓。在销售情况不甚理想的情况下，品牌房企拿地步伐明显放缓，20家品牌房企上半年拿地金额为1863亿元，同比降低22%，拿地面积为5434万平方米，同比大幅降低40%。1-6月品牌房企拿地规模逐月减少，其中6月仅拿地383万平方米，为2012年以来的值，6月拿地金额为175亿，为2012年6月以来的值。具体企业来看，万科5-6月均无土地进账，拿地热情急剧下降，整个上半年拿地金额不足百亿，同比大幅下降71%，保利、绿城及金地等品牌企业拿地金额较去年也有不同程度的下降，仅中海、绿地和华润置地少数房企保持较大的拿地力度。
拿地分布方面，品牌房企继续加大在一二线城市拿地的力度，其中20强房企一二线城市拿地金额占比为85.8%，高于去年底的83.9%。恒大继续加大在北京的土地布局，以41.6亿加配建15700平限价房的条件竞得黄村地块，万科上半年拿地则全部集中在北京、深圳、南京等热点一二线城市，多数房企均选择规避风险，在部分供大于求的三四线城市拿地甚少。
5.展望：地方政策更趋灵活，短期供大于求仍将延续，个贷支持与促销力度是关键
政策方面，下半年中央调控政策将坚持分类指导、双向调控原则，继续推进长效机制建设；更多地方政府或将对现有调控政策进行微调。2014年上半年，房地产市场降温，但整体在可控范围内，在市场不出现大的波动的前提下，预计下半年中央层面会继续推进土地及财税制度改革、不动产登记及信息联网等长效机制建设。但不同城市市场分化仍较明显，调控政策将继续体现差异性，在热点城市仍然面临中长期供不应求的前提下，一线及二线热点城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；但库存高、去化压力大的城市会根据当地实际情况对限购政策进行调整。
市场走势方面，需求或将有所回升，供应量或将因企业促销而加大，市场供大于求导致“去库存”是下半年主基调，房价调整深化，部分城市房价仍将延续下行趋势。需求方面，央行发布“央五条”明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，预计下半年中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。供应方面，前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，企业下半年销售压力加大，预计下半年企业推盘会更加积极，市场供应量将进一步增加。价格方面，市场供大于求态势延续将导致“去库存”仍是下半年主基调，预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向；库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。
目前多数企业销售不及预期，资金压力较大，下半年更多企业将加快推盘并加大营销力度以促进去化、回笼资金。2014年以来，信贷收紧、需求不足导致企业业绩欠佳、库存攀升，同时资金压力加大。由于对未来市场预期不稳，房企拿地更加谨慎，土地市场明显降温。二季度以来央行两次定向降准有助于增加流动性但规模有限，短期内难以对房地产市场产生明显影响。当前国内外资本市场环境对房地产行业影响偏空，国内资金流动性趋紧、借贷成本较高、贷款额度紧张；美国退出QE、热钱外流加剧流动性不足、海外融资成本和汇率风险上升，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰到来，迫于去化压力和回笼资金需要，下半年更多企业将加快推盘、同时加大优惠、促销力度以加快去化，尽快回笼资金。
总体来说，2014年上半年房地产市场下行趋势明显，“去库存”仍将是下半年市场主基调。基于目前的市场环境以及宏观经济、货币政策趋势，我们预期下半年信贷政策将加大对自住型住房需求的支持，各级主管部门将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策，企业因经营压力将加大促销力度。多方面刺激需求的措施如果及时出台并得到有力执行的条件下，预计综合举措将有助于稳定市场预期、释放市场需求，下半年市场或将逐步探底趋稳。
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