[摘要] 在今年年初，人们考虑的是，买入房产能否增值，并跑赢CPI；如今，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？
为什么杨先生留下了租售比满意的房产？
杨先生解释说，一方面，房产出租的至少要覆盖贷款，才能带来正向的现金流，否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产，贷款与租金之比为1比2，后者远远超过了前者，尽管目前进入加息周期，但较高的仍可保无虞。另一方面，房产总价目前仅为年租金的10倍。换句话说，如果不贷款，靠租金也可保证10年回本。
“很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说，全民炒房热潮之后，再投资房产，未来的很可能不是正回报。
只有地产赚了
未来的很可能不是正回报，那么究竟房产如何判断价值？
与地产大鳄们鼓吹的房价永远上涨的理论不同，杨先生认为，房产其实一直在贬值，而真正上涨的，是地产。
杨先生表示，房地产是由两个部分组成，一是房子、二是土地。房子越用越旧，价值越来越低，最终需要推倒重建。在使用期间，房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产，是指土地，而不是房屋本身。
按照现行政策，中国房地产的土地使用权是70年，70年后房产的使用权到期，土地使用权归国家。有人会说，70年后的个人产权应该会依然延续。
“虽然政策的变动无法预料，但按照中国现在的施工质量，房产根本用不到70年。”杨先生说，考虑到这一现实，70年后房地产皆无，其实买房的意义在一定程度上相当于租房，只不过租期是70年。国外的政策当然不同，例如在美国，投资人买房后，土地使用权是的——所以房地产的投资评估，从估值的角度来说，只需将70年现金流折现即可。
杨先生举例说，假设房子出租，是每年的现金流。简化起见，不算维护性支出，如果假设租金的增长率与通胀相同，折现率为10%。假设初始租金是1，则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说，就是16倍市盈率，初始投资为6.25%。如果将折现率调整为8%，则市盈率为23倍，仅为4.4%。
关于房地产投资的成本和房地产的估值，70年土地使用权，70年房子折旧完毕，假设是90平方米，2万一平方米，则总价是180万。假设全款，年成本是2.8万。相当于每月2300元的租金。
“其实按国家现行政策，买房也相当于是租房，只不过能租70年，中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。
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