[摘要] 全国楼市在严厉的调控政策下，土地交易市场寒风阵阵。特别是二三线城市土地市场，今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
楼市在严厉的调控政策下，土地交易市场寒风阵阵。特别是二三线城市土地市场，今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
土地市场流标率攀升
近期二三线城市各地土地市场的流标率大幅攀升。
上周南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京举办的3场土地出让活动中，共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交，7宗土地延迟拍卖，1宗土地流标，1宗溢价仅1.9%。
而成都市近日拍卖5块土地，其中2块流拍，3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。
中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。而地方政府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让政策，通过多种“松绑”措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
业内人士认为，地方政府的“促销”仅仅只是一方面，年关将至，重压之下的房企到底买不买账，这才是关键。预计年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。
但业内部分人士也同样担心，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。
部分房企“反周期”拿地
然而，眼下也不乏个别开发商在部分二三线城市“反周期”拿地。11月22日，杭州土地市场出现久违一幕，三商业地块成功出让，其中53号之江地块引来了开发商争抢，在58轮拉锯战之后才尘埃落定，最终由浙江天创置业有限公司以36800万元竞得，楼面价15367元/平方米。
据上海同策数据显示，相对于一线城市而言，11月房企在二三线城市的拿地热情更高，共有24宗地块成交，土地成交量明显高于北上广深等一线城市。
其中，绿地集团斥资6亿元一举拿下嘉兴5宗地块。绿地集团总裁张玉良表示，在风险可控的前提下，择机进行反周期投资，是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施。
上海同策咨询研究指出，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的品牌房企，正逐步向二三线城市纵深地带转移。
我爱我家市场研究中心认为，相比一线城市，二三线城市的土地市场选择较多，众多实力雄厚的开发商近几年来均致力于进入二三线城市，部分由一线城市发展起来的中小开发商为了寻找更广阔的发展空间也将目光投向了二三线城市。但总体看，当前土地市场已经进入深度“冬眠”，成交恐将延续萎缩。
延伸阅读：房地产市场也要做好准备应对"热钱"撤离
热钱撤离中国市场，近期公布的相关经济数据显示，国外“热钱”流入我国的速度在放缓，潜伏在我国的“热钱”也在逐步撤离。众多市场迹象也印证了这一事实，不排除不久出现净流出的情况。“热钱”大规模撤离中国，会引发国内各种经济风险，需要高度警惕。
从9月开始，国际上看空中国的声音增多，市场开始呈现“热钱”撤离中国的信号。数年来一直处于通道中的人民币，在9月末的一周突然被市场转向看空并做空，9月22日，美元兑人民币无本金交割远期合约（NDF）出现了大量抛售，至收盘走高730个基点至6.4270，单边看涨人民币转为贬值预期。同时，海外资金也在从A股快速退潮。二季度末，QFII持有的A股公司有173家，到9月末，就降至了146家，减幅超过15%。二季度末，QFII合计持股数量达51.99亿股，9月末，降至了47.25亿股，减持比例为9.1%。农业银行、中信证券等都遭到了QFII大比例减持。进入10月，德意志银行、摩根大通、高盛、美国银行等国外投资机构减持中资银行H股的步伐不断加快，“热钱”流出风险正不断增强。
近两个月以来，美元指数逆转，从73猛涨至78，导致全球资本重组，大量非美元资产向美元资产转化。很多新兴市场国家，随之纷纷出现了国外投资撤出的现象，造成本国货币和资本市场均相应大跌。譬如，印度卢比贬值7.5%，俄罗斯卢布贬值9.9%，南非兰特贬值13.9%，巴西雷亚尔贬值14.2%，同时上述国家的股市也纷纷下跌。这表明，此次“热钱”离场并不是个别现象，而是全球性的集体撤离。
国际“热钱”撤离的一个重要原因是，随着欧债危机不断恶化，欧美市场亟须大量流动性保驾救市，所以在前两轮量化宽松货币政策下进入新兴市场的大量热钱着急回欧美救火。此外，在全球资产配置的风险谱系中，新兴市场资产位于风险系数较高的行列，因而在欧债危机引发了全球金融市场风险之后，新兴市场资产的配置比例被下调。
有外管局的流动检测数据，过去10年，“热钱”流入中国年均近250亿美元。从2003年到2010年，人民币单边预期强化，“热钱”合计净流入近3000亿美元。“热钱”大多在房地产、股市、地下钱庄、商品炒作市场中投机牟利，中国的资产成为他们赚钱的池子。受前期房地产市场调控和货币政策收紧的影响，国内资产市场趋冷，不论是成交量还是成交金额都偏低，令“热钱”失去获取暴利的空间，大量“热钱”遂筹划见好就收，清仓离去。
“热钱”大规模流出会给我国带来严重的经济风险。日前IMF发布了首份中国金融部门评估规划报告，称中国的信贷、房地产、汇率和债务问题若单独来看，都还处于可承受的范围内，但这些问题一旦同时发作，将令国内大型银行面临系统性风险。而在这些问题领域均有“热钱”的影子，“热钱”加速流出，会使一些投机气氛较大的资产价格大幅波动，如房地产价格迅速回落、债券价格以及股市大幅震荡等，极有可能引发系统性金融风险，严重威胁国内的金融稳定。
“热钱”流出不仅对当前跨境资金管理提出了更多要求，也对决策层的宏观调控提出了更高要求。眼下更为关键的是，要继续实施稳健的货币政策，保证房地产调控政策的稳定性和可持续性。现在许多“热钱”因为资产价格下跌被困在池子里，一旦出现政策宽松，资产价格重拾涨势，大量资金进入市场，后果就是从“热钱”手中接盘，为他们从低迷市场中抽身出逃提供机会，那样会给国内投资者造成更大的损失。所以，我们现在需要做的，就是绝不动摇既定政策，努力让国际市场的资产价格降低到合理水平，这对中国这个加工制造大国和资源消费大国是十分有利的。
作为“热钱”大规模撤离的前奏，美国近期采取了一系列施压人民币的举动，试图制造最后一波人民币，以便在人民币价时置换美元。如果市场人民币买盘不足，我国央行或商业银行出面购买人民币，那将是“热钱”在位脱手人民币的最理想状态。明白了这一层，我们就该理解，中国当前的燃眉之急，合理控制人民币的节奏并建立一套完善的应急措施。为了把“热钱”尽量困在池子里，防范“热钱”大规模集中离境，现在可适当考虑人民币贬值，为防范“热钱”大规模撤离可能给中国经济造成的波动，相关部门理该抓紧制定相应的应急之策，做好随时向金融系统大规模注入流动性的准备。
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