[摘要] 开发商促销瞄准刚需，政策调控有利于刚需，今年是刚需购房好时机……刚需置业这一话题在节后不断充斥着我们的耳目，仿佛调控之下的楼市只能由刚需带领突围。其实，购房者并没有简单的分为刚需和投资客，这两者之间还有一个在节后默默陪跑的楼市重要角色——改善型购房者，而改善型购房在楼市成交中所占的比例不容忽视。
开发商促销瞄准刚需，政策调控有利于刚需，今年是刚需购房好时机……刚需置业这一话题在节后不断充斥着我们的耳目，仿佛调控之下的楼市只能由刚需带领突围。其实，购房者并没有简单的分为刚需和投资客，这两者之间还有一个在节后默默陪跑的楼市重要角色——改善型购房者，而改善型购房在楼市成交中所占的比例不容忽视。
何谓改善型住房？
2008年10月，中央在出台的房贷新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，称“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%”。通知中还指出，“改善型住房”是指“第二次置业、但是家庭人均住宅面积低于当地平均水平以下的住宅”。据统计，2010年石市城市居民人均住房建筑面积达到29.4平方米。“改善型住房”属于二次置业，但二次置业并不都是“改善型住房”，其中还包含部分投资性需求。对于“改善型住房”来说，其二次置业的目的仍然是为了自住，是为了改善现有的住房条件，而非投资或炒卖，因此国家才在抑制楼市投资性需求的同时，从信贷政策上给予“改善型住房”与“首次置业”同等的优惠条件。
市场需求潜力大 影响市场回暖
旧城改造，城中村拆迁，道路的拓宽等，涌现出大量的拆迁户，构成了庞大的改善型住房需求群体。同时，省会相当一部分居民持有的住房，年代已经很久远了，其改善自身居住条件的愿望最为迫切。另外，还有因原有住房面积太小，户型不合理，社区环境不够好，物业服务不到位，子女上学，照顾老人等等原因，需要再次置业改善居住条件的，同样占到相当的比例。
事实证明，在目前的市场形势下，仅靠刚需已经很难扭转房地产的整体局面。这种情况下，潜力巨大的改善型住房需求者就有望成为当前住房消费的主力。所以，要想让房地产业活起来，必须激活改善型住房市场，改善型需求的释放程度也影响着房地产市场能否真正回暖。
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