[摘要] 有市场传闻，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市“刚需”入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。
首次置业不足以支撑楼市持续增长
目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。
测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。
通过一系列假设，我们得出的结论是：
未来10年，每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7亿～3.2亿平方米。假设首次置业在新房成交中占比35%（采用万科2012年一季度数据），则商品住宅销售面积约为7.8亿～9.2亿平方米，较2011年降幅为（-20%）～（-5%），而销售的下降又将进一步带动房地产投资增速的大幅回落。
尽管目前政策对首次置业需求进行了定向放松，并受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升，但是，在首次置业需求本身有限的情况下，仅靠首次置业很难推动住宅销量的持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此，未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调，释放合理的改善需求，以保证一定增长的销量和一定速度的房地产投资。
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