[摘要] 从虚无的火热气息到实实在在的成交认购数据，从央行两次降息到日渐增多的涨价热销楼盘，不少业内和购房者认为楼市回暖指日可待，而中央再三强调调控的鉴定下。在这样错综复杂的环境下，楼市真相是什么？是否所有的开盘项目都取得了不错的销售成绩？石家庄又有哪些楼盘蠢蠢欲涨了？
前言：从虚无的火热气息到实实在在的成交认购数据，从央行两次降息到日渐增多的涨价热销楼盘，不少业内和购房者认为楼市回暖指日可待，而中央再三强调调控的鉴定下。在这样错综复杂的环境下，楼市真相是什么？是否所有的开盘项目都取得了不错的销售成绩？石家庄又有哪些楼盘蠢蠢欲涨了？
三伏天气，石市房地产市场也持续高温。在刚性需求持续释放的基础上，积压已久的改善性需求也积极入市，推动楼市成交量持续回升。据房管局数据统计，石家庄商品房成交量在上周保持了良好态势，楼市热度依旧。
据石家庄房天下和石家庄楼市行情快报一周数据显示，石家庄上周（7月23日-7月29日）商品房总销售备案套数为1319套，相比上周1013套上升了了近30.2%。在住宅方面，上周石家庄商品住房（住宅）销售备案套数为903套，环比上周716套上升了26.1%，销售备案面积为99574平方米，环比上周67708平米上涨了47.0%。。
按日期统计来看，7月23日石家庄商品房按面积销售住宅备案为110套，7月24日88套，7月25日为87套，7月26日为211套，7月27日成交达到188套，7月28日为202套，7月29日为163套。平均每日销售约149套点击详情
北京中原市场研究部统计数据显示：截至23日，7月来北京新建住宅签约8871套，二手房住宅签约11566套，均创造了调控后新高，同比上月同期分别上涨幅度达到了24.3%及61.8%。合计总签约20437套，同比上月上涨幅度达到了44.1%。
来自机构数据显示，近期，在北京住宅市场成交量前20位的项目中，改善型项目成交量以27亿元超过刚需项目20亿元的成交量，取代刚需小户型一跃成为住宅市场的主力。 在高档社区集中的CBD区域，高档社区供小于求现象凸显。据了解，区域内仅有凯德锦绣、金茂府、保利东郡[消息 价格 户型 点评]等不足7个高端项目在售，区域在售楼盘的稀缺价值被进一步放大。
另外，中央电视台已顺利完成新址搬迁工作，并计划在新台址主楼完成2012年伦敦奥运会的转播工作。一个庞大的文化产业链将在CBD运转起来，数以万计的媒体从业人员将直接拉动区域居住需求的提升，尤其是传媒高端人士或将成为CBD住宅的重要客户群体。
随着北京CBD区域土地难见供应，仅余的高端项目已炙手可热，凯德锦绣近期开盘当天共计500余名客户到场参加认购，短短3成交百余套，销售额达4亿元。其后，又创下开盘1个月销售额超6亿元的销售额点击详情
自6月8日和7月6日两次降息后，楼市购房热情受到明显提振。这种热情甚至传递到了土地市场，开发商买地密度和溢价率自6月开始逐步上升。多地市场人士称，如果没有新的调控政策出台，预计未来三个月各地楼市将维持回暖态势，三季度楼市传统淡季或将呈现旺销景象。
自6月以来，各地楼市成交持续回暖态势，购房热情高涨与降息关系重大。中原地产分析师瞿安新表示，由于信贷放松，各地楼市成交量持续回升，部分需求开始恐慌性入市。6月份北京、上海、广州、深圳、天津、成都等6个城市的二手住宅成交面积合计约474万平方米，环比增长18.1%。其中成都环比增幅高达四成。
“如果以100万贷款，20年付清为例，两次降息后月还贷成本减少近300元。这确实是我们考虑买房的动力之一。”深圳一位筹备买婚房的时小姐告诉记者。
除了月还贷成本的变化外，降息更主要的是对楼市走向的预期产生了重大影响。“房地产市场确实是个政策市，降息信号传导的宏观政策信号十分明确，很多投资客认为楼市调控已经触底，房价将因此回升，而这才是他们入市购房的最主要原因。近期楼市已经出现投资客回潮的现象，甚至连限购都不能抵挡成交回升的趋势。”中原地产某区域公司负责人告诉记者点击详情
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房价一旦反弹 或将引发下一轮房地产政策调控
按房天下住宅面积的销售备案统计来看，2012年7月23日到7月29日，石家庄60平米以下销售备案27套，60-80平米销售464套，80-100平米150套，100-120平米254套，120-150平米67套，150平米以上41套。从各面积段成交数据来看，60-80平米住宅依然追捧，刚需加快入市已经成为楼市的主力。其次100-120平米住宅的成交量也依旧飘红，代表了一部分改善型需求的入市态度。
上半年石家庄房价波动不大走势平稳，开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市，楼市成交量节节攀升。但专业人士分析市场仍有很多的不确定性因素，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。现阶段的回暖还仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市可能仍有很多不确定性，建议有购房需求的消费者根据自身需要谨慎入市点击详情
“刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在体验了北京昌平回龙观某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争夺”。不仅如此，在新房成交回暖的同时，二手房价也“水涨船高”。
在销售回款增加、资金链压力缓解后，开发商信心明显回升，8月推盘量持续增多，不过定价愈发谨慎。
数据显示，8月北京预计入市项目达到35个，大兴、通州及昌平等地均有新老项目入市。在这35个项目中，除10个位于城区的项目外，郊区占据绝大部分。“我们的项目就要开盘，总共1066户，但目前均价待定。这期开盘主要是88平方米的两居户型，最适合刚需和改善型置业。”位于北京房山某楼盘的销售人员如此推介。
经济学家称受“老龄化”影响十年后房价下行
经济学家黄少安说，目前中国城市里居民住房自有率达到了90%以上，农村基本上是。而欧洲和美国等发达国家住房自有率只有60%多一点，可以说中国老百姓的住房问题解决得是不错的，只是住房消费观念有点超高、超前。“刚刚毕业的学生买不起房子太正常了，如果买得起房子不是啃老就是有别的问题。买不起房子你就租房吧，现在谁在网上天天发牢骚，将商品房价格和民生问题联系在一块？就是刚刚毕业的这一批年轻的学生，还包括新一代的农民工。”
黄少安说，现在房地产出现泡沫是一件坏事，但是如果我们不理性，用压力迫使政府采取一些措施让房地产泡沫在短期内破裂，或者是让房地产的价格在短期内大幅度下降，那么产生的危害大于泡沫本身。所以现在调控房地产价格的目标是稳定，只要稳定不涨了，房价就在慢慢下跌。黄少安说，针对人口老龄化对商品房价格的影响，他的团队专门做了分析，结果就是“10年左右后，中国的固定资产价格，尤其是房地产价格会相对下行。”点击详情
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房价一旦反弹 或将引发下一轮房地产政策调控
据房天下数据监控中心数据监测资料显示，截至2012年7月7日，石家庄7月份在售楼盘报价中，统计在售的80个样本楼盘，有2个项目调整销售价格：其中涨价盘7个，上调价格为100元/平米；降价盘0个。整体楼价走向保持稳定点击详情
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房价一旦反弹 或将引发下一轮房地产政策调控
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