[摘要] 随着本月6日最后一个督查组结束工作,本轮国务院督查工作正式宣告收官。据悉,各个督查组近日陆续回京,督查情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为,未来出台的新政内容和出台时机,将在很大程度上视这份报告而定。
随着本月6日最后一个督查组结束工作,本轮国务院督查工作正式宣告收官。多数业内人士认为,若新政出台,未来楼市将明显降温,房价上涨的动力不足,市场反弹力度有限,或继续进入筑底阶段。
随着本月6日最后一个督查组结束工作,本轮国务院督查工作正式宣告收官。据悉,各个督查组近日陆续回京,督查情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为,未来出台的新政内容和出台时机,将在很大程度上视这份报告而定。
目前中央仍手握数项储备政策,包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政,则将在以强化现有政策执行为主的同时,推出部分新的调控手段,包括问责制等。而新政的出台时机,很有可能避开“金九银十”的交易旺季,在本月内落定。
督查组多路出击
作为近年来规模、规格的一次督查,本次8个督查组分别由发改委、住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税总局、监察部等8个部门的官员带队。这8个部门均与房地产调控有着密切关系,若出台国家层面的新政,需要这些部委共同参与。
中国证券报记者了解到,各督查组到达地方后,日程安排各不相同,但督查内容大致类似,包括调阅当地文件档案、听取汇报、现场调研等。其中,现场调研的对象不仅包括二手房市场、在售商品房项目,还有金融机构和房管部门的工作流程。
此外,对于未来楼市的走向预测和政策建议,督查组也从开发企业、市场人士、专家学者、政府部门等处听取了大量意见。但总体而言,督查组在整个调研过程中以询问为主,很少做出指示或表态。
在各地传出的消息中,督查人员对当地政府的做法多表示出肯定。据媒体报道,以国土资源部副部长胡存智带队的督查组认为“北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。”此外,督查组在上海、天津、四川、重庆、大连等地的督查中,也传出“肯定”当地做法的消息。
但在多数业内人士看来,这并不意味着此次督查将皆大欢喜地结束。“‘肯定’并不代表100%满意,也不意味着政策不会做出调整。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,督查中发现的问题,并不会直接表达出来,而将以报告的形式呈送中央。
此次督查正处在“新国八条”出台一年半之时,督查前夕,个别城市在“限购令”和差异化信贷等政策的执行中出现松动,使得部分投机投资需求伺机入市,不仅导致局部市场出现量价齐升,同时可能造成未来供需失衡。一位在北京参与座谈的市场人士向表示,对于这些问题,“督查组心里都有数。”
此外,在一些城市的座谈中,与会人士还反映了市场后续需求乏力,可能导致未来成交量下滑的状况。供应方面,除项目开盘情况外,个别城市的土地交易和房屋空置现象也被督查组所询问。
问责制利剑高悬
“调研之后出新政”被认为是此前房地产市场的惯有动作。多数业内人士认为,此次大规模、高规格的督查过后,新政出台的可能性极大。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,楼市反弹已成共识,虽然目前的反弹力度还在可控范围内,但是一旦形成过量反弹,调控政策的公信力将再次减弱,所以未来预调微调楼市的可能性非常大。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,当前房价面临重新上涨的压力,不出新政则下半年必涨无疑。至于新政的内容,他表示,总体上可能以强化限购、限贷、限价等旧政的执行为主,同时推出少量更有针对性的新政策,增加抑制投资投机性购房需求的砝码。
事实上,在“史上最严”政策的基础上,各部委仍握有部分储备政策。一位接近国土部的人士表示,二手房交易税可能率先提高,因为此举“操作方便,且能抑制短期内的房屋买卖行为”,对抑制投机投资需求效果明显。作为抑制投机的手段之一,房产税试点城市也可能在上海、重庆的基础上扩容。
此外,近期市场盛传取消商品房预售制度传闻,有关部门予以否认。但仍有消息称有关方面正在研究评估取消预售制度带来的影响,尚不能完全排除推出的可能。另外,房地产信贷收缩等较有“杀伤力”的措施也被认为是后备之一。
结合督查情况,问责制的重启将是最有可能祭出的一招,除了严防地方政府再次“试盘”或明或暗放松调控,也不排除根据目标制定和完成情况针对地域采取调控措施。中国证券报记者从知情人士处获悉,督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时,首先询问的便是今年房价控制目标的制定和完成情况。
对于这一问题,尽管两省的官员均承诺将房价控制在合理水平,但也同样坦言,今年未制定房价控制目标。按照“新国八条”的要求,去年大部分城市制定并公布了房价控制目标,且完成情况较好,但今年以来,甚少有城市公布上述目标。
陈国强认为,“若没有房价控制目标,就缺乏问责地方政府的依据,也就无法落实地方政府的责任。”他表示,作为楼市调控的主体之一,地方政府微调楼市政策的情况屡见不鲜,部分城市房价上涨幅度也较大,但尚无地方政府因此受到问责。他认为,问责制的重启十分必要,其能够更好地促进政策落实,并遏制地方政府屡屡试盘的行为。
——相关阅读——
8月或是新政窗口期
在督查组进驻各地调研的同时,市场交易量正在悄然回落。根据中国房地产研究会的统计,上周(7月30日至8月5日)20个重点城市住宅成交连续上涨的势头中止,成交量环比下跌1.1%。其中,北京新房成交量下跌14.7%,二手房成交量下跌20%。
对于督查组形成报告并上报的时间安排,外界不得而知,但业内人士普遍认为,8月很可能成为新政出台的重要窗口。张大伟表示,8月的市场变化不仅会影响“金九银十”的状况,甚至决定着后半年的房地产走向。若本月没有相关政策出台,按照惯例,“金九银十”可能会出现房价上涨难以抑制的情况。
他还强调,在国民经济增速放缓的情况下,最近几个月,继续降准、降息的可能性非常大。如果房地产政策不从严从紧,调控效果存在明显降低的可能性。因此,“8月份是本轮调控最关键的一个月。”
同时,7月的房价数据将在本月中旬出炉,这一数据也将成为新政的重要参考。根据国家统计局的数据,今年6月,70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比小幅上涨,在连续下跌8个月后首次出现正增长。有业内人士认为,若该数据连续两个月保持上涨,新政出台将是“板上钉钉”。
事实上,目前这一预期十分强烈。民间机构中指研究院此前公布的数据显示,7月百城新建住宅平均价格为8717元/平方米,环比上涨0.33%,连续两个月保持上涨。
在这种不确定的形势下,未来市场交易量可能继续受到影响。多数业内人士认为,若新政出台,未来楼市将明显降温,房价上涨的动力不足,市场反弹力度有限,或继续进入筑底阶段。
——相关阅读——
推荐阅读:
针对近期国内房地产市场出现的销量增加、价格上涨的态势,国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。国务院以此再次申明了房地产紧缩政策调控的方针,一时间省市各地政策紧缩,市场浓云惨雾凄惨一片。
为何国务院派出督查组?
2012年以来,国内房地产市场成交行情出现了一股暖流,这股暖流出现在严厉限购的宏观调控之下,有些出乎业内外人士的预料之外,中央高层更是为此感到不安。
本轮房地产市场成交行情的出现,是多重因素叠加的影响的结果。货币政策的逐渐宽松、地方政府的频频微调、开发商以价换量的策略实施等等,促进了刚性需求者和改善性需求者纷纷出手,投资、投机性需求入市意愿强烈。
中国房地产数据研究院数据显示,2012年1月,国内房地产市场中绝大多数城市成交面积环比下跌。十大重点城市成交面积环比几乎全面下跌,杭州跌幅,达69.50%,北京跌幅次之,跌幅为65.34%。30个重点城市中,仅三亚成交面积环比呈现上涨,涨幅为43.94%,其余27个城市成交面积环比全部下跌。2、3月,绝大多数城市成交面积环比上涨;4月,绝大多数城市市场上行趋势受阻,成渝跌幅;5月,北上广深创年内新高,二线城市沈阳、成都等均有上涨;6月份,多数一二线城市新建商品住宅成交量创近17个月新高;7月份,部分城市环比成交数据继续增长。
“量在价先”,伴随着成交量的节节攀升,房价也开始逐渐上涨。数据显示,督查地区大都出现这种迹象。
在这种情况下,很多内外人士认为,国内楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现。这种判断的影响正在迅速蔓延,在买涨不买跌的心理影响下,市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。
至此关键时刻,国务院及时派出督查组,针对近期国内房地产市场出现的苗头,果断地进一步推动房地产市场政策的落实,立马取得了立竿见影的效果。
各地督查组督查详情
众所周知,我国房地产市场上商品住宅的价格已经长时间处于高位运行状态。商品住宅价格畸高,阻碍了房地产市场上的信息传递,相关资源的配置严重扭曲。
但是目前国内房地产市场处于一个敏感纠结的时期:中央政府忧心忡忡,地方政府欲罢不能,开发商望风使舵,金融企业见缝插针,中介机构鼓唇摇舌,普通城镇居民望房兴叹。
国家统计局的数据显示,国内经济已然处于下行区间。同时,通过放松房地产调控来刺激经济增长的手段已经被中央认识到“无异于饮鸩止渴”。
为此,中央政府各部委近两个月以来三令五申,有10次左右密集的表态要稳定房价。但一些地方试图放松调控的愿望十分强烈,市场正走向全面回暖,行业调控似乎有失控的趋势。
于是,独具特色的国务院督查组随即产生。8位带队官员近日发布了督查结论报告。
——相关阅读——
16省市楼市督查结论一览表
带队 | 督查对象 | 督查结论 | 政府态度 |
国土资源部副部长胡存智 | 山东 | 山东省委省政府高度重视房地产市场调控工作,较好地贯彻落实了国务院有关调控工作的决策部署。全省房地产市场总体稳定,房价基本平稳,投资投机性需求得到有效遏制,土地市场运行有序,信贷税收政策执行严格,调控工作取得了明显成效。 | 山东省将认真贯彻中央部署,按照督查组的要求,进一步完善相关政策措施,扎扎实实做好各项工作,确保房地产市场调控政策落实到位。要加强部门配合,明确工作责任,对存在的问题制定整改措施,尽快整改到位。要强化督查问责,对房地产市场调控不力、政策措施落实不到位的,按有关规定对相关责任人进行约谈和问责。 |
胡存智 | 北京 | 北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。 | 北京下半年将继续从严执行住房限购政策,并透露针对5、6月份楼市量价齐升情况,将临时采取对企业的约谈和告诫,在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。 |
中国银监会副主席周慕冰 | 河南 | 对当地坚决贯彻落实国家各项房地产市场调控政策执行情况给予肯定 | 积极配合 |
周慕冰 | 广东 | 东 广州的限购限贷政策执行情况较好,楼市情况较为稳定。对江门落实调控政策出现的偏差与不到位之处,督促进行整改。 | 限购从严 |
中央纪委常委、监察部副部长屈万祥 | 湖南 | 湖南省的房地产市场调控工作取得了阶段性成效,房价涨幅有所回落,投机投资性购房需求有所抑制,供求关系有所改善。但是湖南省的房价上涨压力仍然存在。建议湖南省从严执行调控政策,健全完善制度,确保调控目标落到实处。 | 将认真落实督查组对我省做出的工作指示,对发现的问题将高度重视,尽快整改到位。 |