[摘要] 2012年11 月15 日，值得我们期待的新一届中央政治局常委亮相。对于房地产从业者来讲，更多的还是关注新一届政府领导人的产生将会影响如何影响我国未来五至十年的房地产市场。
2012年11 月15 日，值得我们期待的新一届中央政治局常委亮相。对于房地产从业者来讲，更多的还是关注新一届政府领导人的产生将会影响如何影响我国未来五至十年的房地产市场。
剖析红色密码之后 楼市调控政策走向玄机
剖析红色密码之后的房地产市场，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，需要从四方面来看做一个基本的背景分析。
首先，“十八大”报告：“低调”谈楼市调控，但又蕴藏着历史机会。
我们看到十八大报告里并没有过多提房地产市场调控，只是低调地提出，“过去五年，保障性住房建设加快推进；住房保障体系基本形成。未来的发展目标是，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”而并没有过多涉及政策层面的信号。
但是，十八大报告又提出，在发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上，2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比二0 一0 年翻一番；坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
十八大报告中“新四化”（工业化、信息化、城镇化、农业现代化）中的城镇化，与2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比二0 一0 年翻一番，这样的发展目标所承载的历史使命为房地产市场中长期持续发展提供了市场机会。
其次，要科学判断十八大之后政府换届对中国经济和房地产业的影响，必须建立在历史分析的基础之上。
从历史经验来看，每一次政府换届都会为宏观经济及房地产市场带来新一轮的市场发展机会，笔者认为，本次也不例外，但是，难以像之前那么明显。原因很简单，国内外复杂的经济与政治形势、国内楼市面临的反弹风险等决定了本次房地产市场不可能有一个比较快的乐观发展周期。
第三、温家宝与李克强两个总理的政策表态中各自侧重点，李克强副总理转正之后应该更多的倾向其自身房地产市场政策的调控逻辑，可能会出现一些变化。
在过去，李克强总理一直强调的重点是保障房：中国内需的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。
而温家宝总理强调的重点：必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，重点是针对商品房领域(小区网论坛)。
笔者认为，李克强副总理转正之后应该更多的倾向其自身房地产市场政策的调控逻辑，可能会出现一些变化。这个变化，应该是当保障房体系逐步完善，双轨制建成，具备了一定市场缓冲期，楼市限购与限贷政策会逐步退出，房产税也会作为限购的替代性政策而逐步推出来。
第四、房地产市场是目前中国经济中一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的今天，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。现在短期房市已经企稳回升，而且可以持续一段时间，房地产市场调控政策短期内尽管不会本质上变化，但是政策微调定向宽松仍然是未来趋势。
（文/同策咨询研究中心总监 张宏伟）
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政策趋势：户籍制度调整或许会突破限购政策
十八大期间，11月12日下午,有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。
11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，当前房地产宏观调控的核心是抑制，一边控制投机性的需求，另一个方面满足合理的住房需求，明年中国还将坚持这样的政策方向。
但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。
从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，在未来，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。
那么，在楼市调控政策微调的趋势下，楼市调控目前具备进一步放松的可能吗？从未来的趋势上看，调控的手段会不会出现什么变化？
从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。
另外，户籍制度调整或许会成为突破“限购”政策的趋势。
在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破“限购”，有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。当前不少省会城市，尤其是三四线城市，外地居民只要购房就可以落户，那么，对于落户的这些外地居民来讲，具有了本地户籍，当然就可以进行第二套住房的购买资格。这从总体上来讲会促使房地产市场需求的增加及成交量的持续回升。
而户籍制度改革已经有了突破性进展。国办2012年 2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称“通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。
其中，在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国办2月23日对外公布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》给我们在楼市限购政策差别化执行上有了实际的市场启示意义，可以说，如果楼市“限购”要差别化执行，或者定向放松执行楼市限购的调控政策，可以从户籍制度改革说起，户籍制度的改革将成为楼市限购放松的政策。
如拿地级市符合工作三年等条件可落户来说，对于于工作满三年以上的购房者，一旦入了当地入籍就可以享受与本地居民同等购房资格，再买一套。这对于已经明确执行限购令的地级城市来说，很明确的“通知”是在定向放松楼市限购政策。
其实，从之前出台的楼市“限购”政策的城市来说，其实已经有这方面的迹象表现。如天津的蓝印户口、石家庄买房即可入户的政策等。
如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。
对于房产税，即使有一些新的城市出台也只不过是“试点”而已，征税税率及对象范围不可能一步到位，其影响也正如上海、重庆一样不会有太大的效果，另外，限购的市场背景下，还是限制了符合现有房产税征收条件的人群的增加，一定程度上来讲，短期内房产税不会起到太大的作用。
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市场趋势：市场“基本面”将真正意义“回暖”
从楼市政策“微调”对于房地产市场的影响角度而言，政策“微调”为市场成交量回暖提供了政策面、市场面的机会。之前，住建部官员也曾表示，成交量的回暖是楼市回归正常的市场表现，从这个角度来说，官方已经默许楼市“微调”政策对于成交量回暖的作用，并且短期内来讲“微调”政策应该还会延续。
但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。
对于购房者而言，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。
十八大之后房企的“转型”与挑战
最近几年以来，楼市政策调控，国内外经济形势都在以很快的速度在发生改变。变化的剧烈程度已开始超出我们的历史经验甚至理论依据。这对于市场极度敏感的房产商的稳态运营提出了很大的挑战，在这里我们尝试思考如何在市场环境急剧变化时把握好市场转型机会。
2012年11月，十八大报告中指出，中国欲增软实力，会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，社会主义文化强国建设基础更加坚实。
回顾过去三年左右文化产业的发展政策我们可以看出，文化产业在未来几年将迎来更大的发展机会。其实，从一些典型城市的文化产业近期的动作来看，聪明的人应该也可以嗅出其中的商机。
我们了解到，上月底，武汉市召开文化产业振兴暨文化和科技融合工作动员大会，并公布了《武汉市文化产业振兴计划（2012-2016）》， 规划重点发展八大行业：创意设计业、传媒出版业、文化旅游业、网络文化业、动漫游戏业、艺术品业、演艺娱乐业、现代会展业。围绕这些产业，推出91个文化产业振兴重大项目，计划总投资达2628.67亿元。
武汉市91个文化产业振兴重大项目是中国现阶段文化产业发展的一个缩影，据此，我们可以想象到，文化产业迎来了飞速发展的爆发时代。
从公司角度来讲，不少大牌房企也开始涉足文化产业，如11月9日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司发布公告，其下属全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司与河北廊坊市人民政府签署框架协议。两者就"廊坊生态文化艺术新区(西区)"开发建设工作，如规划设计、基础设施建设及市民服务中心及配套工程、城中村改造等项目达成初步意向。
此外，党的十八大报告提出，“推动战略性新兴产业、先进制造业健康发展”，必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。发展服务业，是我国产业结构优化升级的战略重点。而产业地产则是我国产业结构优化升级的载体和平台。因此，从这个角度来讲，产业地产应该来说面临着比较大的发展机会。各大开发企业在这个阶段也不会放弃这样的市场进入机会。
当前，普洛斯集团（prologis Group）等外资已经抢滩中国产业市场，国内受住宅产业结构性调控影响的复地、绿地、中粮集团等国内不少大开发商抢入工业地产领域，产业地产在逆风劲吹中巍然屹立，显示出旺盛的生命力和巨大的投资吸引力。
我们知道，产业地产作为承载产业发展的地产形态，作为地产和产业的有机结合、相互制成、相互促进的地产运营模式，在提升土地的产业价值，提升城市的产业能力、聚集资本与人口、调整城市结构、促进产业升级与促进城市可持续发展方面将发挥重要的先导作用。产业地产将实现居住价值、产业价值和城市价值三者的统一。
但是，当前产业地产出现局部“虚热”现象，如光伏产业园区等，从问题发展的实质角度来看，产业或产业地产的布局和发展不单是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协调，同时，把握好产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
那么，在“虚热”的产业地产背景下，产业地产能否成为房企战略转型方向？笔者认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续资金流的重要保证。
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十八大后楼市观察：2020年前仍是重要机遇期
2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。但住房建设将由过去十几年的快速发展转为今后一个时期较快发展。
——朱中一
住房制度是双轨制
但不能截然分开
各地一定要把组织编制和实施住房建设发展规划与计划作为引导预期、调控市场的重要手段。
证券时报记者：十八大报告中与住房有直接关系的仅两句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，另一句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。如何理解这两句话的内涵?
朱中一：报告中提到要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，对此，应当这样来看：尽管是双轨制，但不要截然分开。关于保障性住房，当前比较急迫的是要解决好建设资金问题和配套设施问题。如果地方资金没有落实，建后变成代建单位垫资，政府不购买，这就可能变成“三角债”。政府应该加大对保障性住房配套设施的建设资金支持力度，避免一些项目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根据各地实际情况，鼓励各地通过政府收购、中小套型存量房等多种形式来拓宽解决保障房房源的办法，以缓解一些地方存量房较多而新建保障房资金、土地紧缺的矛盾。此外，现在大量保障房进入分配阶段，老百姓更注重质量和公平分配问题。
要实现“住有所居”的目标，很重要的一项工作就是各地一定要把组织编制和实施住房建设发展规划与计划作为引导预期、调控市场的重要手段。过去在调控上更多把调控房价作为立足点和出发点，地方政府存在应付调控的情况，但如果由地方政府按照总量基本平衡、结构基本合理、房价基本平稳的要求制定规划并且明确责任，就能够调动市场主动调控的积极性，有利于实现目标。
2020年前仍是房地产业
发展重要机遇期
新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。要让老百姓全面实现小康，对改善性住房需求就一定要支持，对一年内买了新房卖出旧房的可以在税收上给予优惠。
证券时报记者：除了上面两句与住房直接相关的内容，十八大报告中，还有哪些与房地产相关的重要内容可以作为未来房地产市场发展的指导思想，给未来的房地产调控提供方向和依据?
朱中一：报告指出，“综观国际国内大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。我们要准确判断重要战略机遇期内涵和条件的变化……确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。”从中可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。
“十二五”时期，城镇新建住房和保障性住房约6500万～7000万套，总建筑面积约50亿～55亿平方米，而“十一五”时期新建住宅为 37.68亿平方米。“十二五”时期总量超过“十一五”的重要原因是保障性住房规模较大，再加上商业地产、旅游地产、产业园区地产等规模，今后一个时期我国的房地产仍有较大的发展空间。
在把握好房地产业发展机遇的同时，也要客观分析哪些条件发生了变化。
首先是国内生产总值(GDP)的增速由前十几年的平均超过10%调整为“十二五”时期平均7%～8%，房地产的增速自然也会因宏观经济的影响，资源、能源、环境条件的制约以及人口结构的变化而由快速发展转向较快发展。
其次是居民的居住条件已有明显改善，城镇居民人均住房面积到2011年已达到32.7平方米。所以今后应更注重住房条件的改善、品质的提升和保障制度的落实，而不是简单的数量增加。
三是政府今后将更加强化住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，对投机炒房等行为将继续采取抑制措施。
上述三点，是住房建设由过去十几年的快速发展转为今后一个时期较快发展的理由。
值得注意的是，有些地方在前十几年城镇化快速发展的过程中，有两个问题比较突出：一是土地的城镇化快于人口的城镇化，二是城镇化过度依赖土地财政，过度依赖房地产业的发展。也就是说房地产业的发展与工业及相关产业的发展不协调，或者说与实体经济的发展不协调。因此，十八大报告还专门提出四个现代化要协调发展，要更加注重实体经济的发展，这对房地产业的发展肯定是有影响的。鉴于各地城镇化率的差异性和居民居住条件的差异性很大，所以各地一定要以求真务实的态度，在摸清底数的基础上认真编制并公布住房发展规划与年度计划，以引导市场的理性发展和居民的合理消费。
报告中还指出，“要推进经济结构战略性调整。这是加快转变经济发展方式的主攻方向。必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，扩大国内市场规模。”
这段话与房地产调控总基调吻合。我国房地产处于转型发展阶段，要认真调整房地产业结构，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，而房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。
房地产“扩大内需”，既要考虑“自住”，也要考虑“改善”，要让老百姓全面实现小康，对改善性住房需求就一定要支持。过去“自住”提得多，“改善”提得少，而改善性住房需求是一种真实需求，是居民消费升级的客观反映，如果政策上给予适当优惠，这个市场是很大的，对拉动经济、扩大内需、促进消费、稳定增长都有积极作用。希望政府能支持合理的改善性住房需求，调整完善相关政策，避免调控对“改善性”需求的“误伤”。比如，对一年内买了新房卖出旧房的(或在一年内卖出旧房买新房的)在税收上给予优惠;对贷款已还清且房产已出售的，按照购房人实际购房套数确定贷款政策等。
另外，在转变经济发展方面，要按照建设资源节约型、环境友好型社会要求，加大科研投入，大力发展省地节能环保型项目，提高住宅的产业化发展水平和全装修房比例。在结构调整方面，还应结合企业的实际，引导企业进入商业地产、旅游地产、产业园区和老年社区的开发建设与运营，以推动形成商品房体系与保障房体系相互衔接，商品房市场、二手房市场、房屋租赁市场以及住宅地产与非住宅地产相互协调发展的市场格局。
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