[摘要] 2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。
2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序。
2012年年末，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展。
2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除 2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”。
对房地产市场调控的十年，也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。
事实上，房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈最为强烈。
如果说房价的涨跌情况是地方政府博弈的首要考虑因素，决定了政策执行的松紧方向，那么，成交量低迷的程度则是各地政府调控政策微调的直接动力， 决定了微 调的尺度。房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，而成交量的走势直接关系着地方政府的财政收入，因此地方政府对成交量变化尤为敏感。
在房价小幅回落前，往往成交量已累计了一段时间的下滑，此时地方政府放松政策执行尺度的冲动尤为强烈。2008年上半年及2011年下半年楼市成交下滑之初，部分地方政府便开始放松已有政策执行力度，甚至另辟蹊径，寻求政策微调空间以拉动成交。
因此，我们从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；成交量冷暖则左右了地方政府的微调尺度。而2013年的中国房地产市场，依然将在中央和地方两级政府的博弈中继续前行。
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新年伊始，即便今年的冬天有些特别冷，但部分房地产企业似乎已经提前感受到春风。这股春风就是“新型城镇化”。有人也将房地产称为在新型城镇化过程中受益的“五朵金花”之一。
“新型城镇化”概念的提出，反映到资本市场上，包括房地产行业在内的城镇化概念股已经开始抬头。部分房企特别是在二三四线城市布局上规模的房企，也开始扩散一段时期以来股价上涨、新年“开门红”的讯息。
毋庸讳言，在当下的产业结构中，即使不视作支柱产业，房地产依然占据着相当重要的地位，房地产也成为一个“吸金”的池子。2008年公布的“四万亿”计划，虽然没有直接支持商品房建设，但通过金融支持等，商品房市场、房地产行业在“四万亿”计划中的受益是显而易见的。
房地产因凭在产业结构中的重要地位，容易且善于从国家宏观大计中获益。虽然这在道理上无可挑剔，但在现实中对经济长远发展和产业结构调整并不完美。当此新型城镇化大幕即将拉开、房地产很可能又成为某些地方选定的开路先锋之际，殊为必要的是“兼听”以求明。
城镇化应该是质量型而非数量型。房地产的推进，高楼的崛起，城域的扩大，往往只是广度的、快速的、现象层的。有专家指出，城镇化的核心问题是 人，是 农民转为城市市民的过程，能更好地接受平等的公共服务。这也意味着，房地产特别是单纯的住宅开发，只是解决农民的“上楼”问题。而公共服务、就业、子女教 育等，才是摆在政府面前的实质性问题。从这个意义上说，房地产在城镇化大棋盘上的位置不应也不会过高。房地产企业应该乐观但避免亢奋看待城镇化带来的机 遇。
这样一来，房地产行业就要面临助力城镇化，而不只是从城镇化中“吸利”的问题。譬如如何因地制宜提供城镇化需要的产品，是不是可以多发 展综合的、持有的物业，避免快销型住宅一卖了之？是不是可以利用资源优势引进优质配套，避免城市服务资源的缺失？在这样一个过程中，房地产并非只造了一个 城市化的空壳，房地产也可以获得品牌认同、产品溢价的实际利益。政府在这一过程中也应加强支持与引导。
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