[摘要] 一度被压抑的楼市翘起高高的“尾巴”，一下子钻进了“暖冬”。元旦前夕，各地楼市相继出现了较为疯狂的“买入”景象：北京二手房一夜加价70万；上海“日光盘”再现……
一度被压抑的楼市翘起高高的“尾巴”，一下子钻进了“暖冬”。元旦前夕，各地楼市相继出现了较为疯狂的“买入”景象：北京二手房一夜加价70万；上海“日光盘”再现……不但如此，石家庄1月份预计推盘的数量就达到了12个，这种推盘速度堪比传统的“金九银十”。楼市真的面临报复性反弹吗？楼市牛市的基调已经确立了吗？种种疑问正在激发社会大众的想象。为此，本报特别采访多位业内专家提前预测2013年楼市。
预见1
楼市复苏现新起点
去年年末，房地产界知名人士任志强的一番言论，挑起了楼市的巨大波澜：他认为，今年3月份房价将会出现暴涨。而此后各地陆续出现了推地潮和买房潮，楼市会进入新一轮上涨周期吗？
“关于楼市是否复苏最近特别多。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示，其中一个重要的观点就是，2013年楼市将迎来景气复苏。地产界知名人士孟晓苏认为，“从大的趋势看，中国的房地产呈现出‘五年上升两年低迷’的格局，如1997~2003年，是中国房地产的复苏季，2004~2005年房地产则步入疲软，从2006~2010年，中国楼市整体仍保持上涨，2011~2012年，楼市再度低迷。2013年，又将是中国楼市复苏的新起点。”
不过这种观点遭到业内人士的反驳。“房地产牛市早已过去，最近的楼市热销是调控两年之久压抑后的反弹。”北京汇博行房地产有限公司总经理潘好龙认为，眼下的热销会持续半年左右。
旁白
从眼下情况就判断楼市重返牛市，实际上还为时尚早。根据记者的调查，尽管多数人士认为楼市已经筑底，不过认为楼市即将重返牛市的人并不多。
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预见2
房价涨幅持续趋稳
从2012年的房价走势来看，其间个别地方虽有小幅温和上涨，但涨幅也并不高。特别是开发商持续的“打折促销”策略，让房价始终处于相对平稳轨道。然而去年年末，抢地潮、日光盘的出现让房价走向再次成为各界关注的焦点，今年三月房价真的会大幅上涨吗？
上海某房地产研究院综合研究部部长表示，房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。
不过，也有人表示了不同的看法。“最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策之下房价不会出快速上涨。
旁白
在多数业界人士看来，楼市筑底企稳房价难言下降，不过在调控政策并没有太大改变的背景下，房价似乎也很难大幅反转。
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预见3
房地产成交将回暖
如果房价继续小幅上涨，市场成交量将出现何种变化？
从整个市场来看，2012年的房地产出现了回升的迹象。开发企业拿地规模也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。
房地产市场成交会持续回暖吗？
张宏伟认为，从2013年市场基本面走势来看，房地产市场应该还会在利好因素刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情。今年房地产市场“基本面”整体上会持续好转，但是仍然处于整个市场大周期中低谷期的复苏中。
保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张行情将是2013年整体市场基本面特征。对于本地市场，业界也颇为乐观。根据中国不动产河北分中心的调研，2012年下半年的成交量占全年成交量的近70%，商品房月均成交量已经接近调控前的2010年月均水平。因此该机构预计，2013年将延续这种成交持续回升的态势。
旁白
楼市企稳复苏，成交量可能持续回暖似乎正在成为业界的共识。来自住建部政策研究中心的预测也认为，2013年房地产市场会好于2012年，商品房销售将会有所增加。
房地产市场似乎正在下一轮周期的起点上，三月房价暴涨论，广州、深圳等多个城市购房再次出现“大排长队”，更加重了消
费者的怀疑。“我是不是应该出手买个房子”正在成为市民交流的一个话题。那么调控真的就会允许楼市再度疯狂吗？买房到底合不合适？
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预见4
购房好时机或到来
“买房合不合适，是我最近听到的议论了。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉说，从通货膨胀和全球资金的角度来看，或许是这么回事。
他认为，去年物价形势呈现企稳态势，与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。在当前楼市成交量逐步回暖，房价降幅收窄，市场趋势性下跌基础逐渐丧失的情况下，房价下跌的动力正在逐步减弱。对一些有能力的购房者来说，这或许是一个机会。
眼下全球货币宽松已成泛滥态势，美日等经济体陆续推出宽松货币政策，势必会刺激资产价格的上涨，房产的保值增值功能似乎正在显现。
而另一方面，“在当前市场条件下，更多开发商对于楼市回暖信心并不十足，当前小幅优惠小幅促销的‘平价’策略成为市场主流和趋势。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，用于自住的购房者不应该错过当前“平价”购房的时机。石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源表示，在当前市场条件下，购房者不宜长时间观望。
旁白
眼下对于购房者来说，不是的时代，也不是最坏的时代，在经历近两年的市场博弈之后，自住购房者似乎可以选择时机进入，在市场前景并不十分明朗的条件下，开发商为回笼资金依然会采取小幅优惠的策略。不过对那些购买房产用于投资的购房者来说，眼下购买住宅，似乎还要考虑别的因素。
预见5
调控政策面临加码
“楼市的走向，除了内在的经济周期和市场供需关系之外，还要观察调控政策的变化。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示，此前业界争论的就是限购政策会不会继续，不过伴随着住房城乡建设部部长姜伟新的定调，这一争论戛然而止。
据了解，住房城乡建设部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议明确表示：“明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有调控政策。我再次强调，商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”
“眼下业界最关心的问题是楼市调控会否加码？”严跃进表示，在业界预期2013年楼市重新进入下一轮增长周期，全球货币泛滥有可能让房产再次成为各路投资者关注对象的情况下，调控政策有可能再次加码。
“依据我们掌握的信息来看，原有的调控政策会继续实施，房地产尤其是住宅去投资化态势非常明显。另外保证房地产市场长期良性发展的长效政策也可能加速出台。”严跃进表示。据权威人士透露，房地产税试点要扩大，推进速度会加快，方案也会更丰富。
旁白
在楼市限购政策继续，房产调控政策不变，房产税加速到来的背景下，指望依靠投资住宅实现一夜暴富的可能性不存在了。在这种背景下，北京汇博行房地产有限公司总经理潘好龙就认为，眼下投资者其实可以考虑投资一些商业地产，来实现保值增值。
预见6
土地迎来最严调控
房地产调控政策是否加码,另一重观察角度在于土地市场监管会否加强。
随着2012年年底楼市加速回暖，各地“地王”再现。按照经济规律，“地王”的出现必将抬高商品房价格。“因此业界预期，土地市场将会迎来最强调控年。”河北昶昊房地产开发有限公司营销总监常俊虎表示，2013年继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，非常有必要。
业界的这种判断似乎也正在得到回应。国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前就公开表示，2013年计划保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量，同时将采取分割卖地、竞配建、严格准入等多种方法防止“地王”出现，稳定市场预期。
国土资源部要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。
旁白
清理土地闲置，对未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约进行整顿，本身就是打击房价的一部分，这种政策的继续实施，也必然会防止房价猛然反弹。
预见7
房地产市场分化加剧
对于购房者来说，除了关注政策之外，还应关注这样一个词“城镇化”。“中央提出城镇化概念，使得房地产市场重新找到了长期良性发展的一个支点。不过随着城镇化的发展，楼市也在加速分化。”潘好龙表示。
据介绍，2012年房地产市场一个最有意思的现象，是部分房地产企业回流一线城市。尽管有一线城市投资较好的原因，但也难以改变各大小房企仍然会加紧布局中小城市、抢占市场的总体趋势。
不过一个不可否认的事实是,“楼市出现了严重的分化。供应量少的城市，房地产市场出现价量齐涨的局面，而另外一方面，原来供应量大且超饱和的城市，比如鄂尔多斯、温州等地，楼市还是继续低迷。2013年这种格局也将持续。”潘好龙认为。
旁白
楼市出现急剧的分化，其实应该引起各方关注。作为购房者，购房不但要考虑整体环境，还要判断你所在城市和项目的具体情况。韩长吉就认为，部分一线城市房价上涨压力可能很大，而一些二三线城市房价上涨的压力则较小。而对开发商来说，楼市分化的情况下，选择开发项目就显得异常重要了。
预见8
楼市寡头加速出现
“对于开发商来说，2012年其面临的局面可能各不相同，有的喜，有的忧。”严跃进表示，一个非常显著的现象就是，在同一个城市，那些资质齐全，项目体量巨大的项目，销售都出现了一房难求的局面，而另外一些则销售惨淡。
“不仅是销售状况不同，临近年末销售额达到千亿的房企也在增多，这种种现象意味着什么，这意味着房地产企业整合正在加速。”常俊虎说，眼下“低风险、高”的行业格局不复存在，竞争也会越来越激烈，因此房企整合也会加速。
业界普遍认为，未来资产优良率高的企业会兼并一些无实力但项目好的小公司。“多数人士认为，即使保守地估计，也会有30%房地产企业会被兼并。”常俊虎说。
旁白
在楼市分化明显，房企竞争加剧的背景下，房地产企业需要做的功课也会更多，业界专家认为，在2013年，开发项目地理位置选择非常重要，将会决定房地产企业的成败。另外，开发中小户型可能更会受市场的欢迎。
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