[摘要] 自从2011年房地产调控政策密集出台以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
研究背景：自从2011年房地产调控政策密集出台以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。3月1日，国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税，引起市场哗然。在此背景下，新房市场将会出现怎样的变化？购房者又将出现怎样的心态变化？房天下通过三大渠道，深度调研“新国五条细则”背景下中国购房者信心指数。
调查渠道及样本分析：
网络调查：新政当日上线，截止3月6日累计参与近300000人次。
房天下电话：房天下“400呼叫中心”“自住型”在售楼盘日均呼叫总量变化趋势。
现场采样：房天下现场走访50个大中城市，1500个“自住型”楼盘售楼处，对售楼现场15000名进入决策阶段的购房者进行问卷调查。
网络调查：
超八成购房者受国五条及其细则影响
国务院发布新国五条细则后，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。根据房天下调查显示，超五成网友选择观望，26%的网友表示会尽快出手。对于未进入购房决策层的人群，新政影响较大。
房天下电话：
房天下电话继春节后达到历史点后再上涨11.02%
据房天下数据监控中心显示，春节后房天下电话较2012年平均水平大涨30%，于节后第2周已达到历史点。但是3月1日国五条细则出台后，房天下电话在此高点基础上再次上涨11.02%。新房市场关注度空前高涨，可见购房者购房积极性并未受到太大影响。
一线城市新政后来电量大幅上涨
北上广深一线城市的电话量上涨趋势明显，其中北京大涨54.91%，深圳大涨42.66%，且大部分集中在刚需楼盘。一方面一线城市的房地产市场对于政策的敏感度和反应速度较快，另一方面因为一线城市供应量有限，新政出台后，大量的二手房购房者迅速将目光转向新房市场。
二三线城市来电量上涨幅度低于一线城市
国五条细则出台后，大部分二三线城市的电话量也有不同程度地上涨，但上涨幅度低于一线城市。三亚作为房产投资型城市，电话量略降，变化趋势不明显。
自住型需求受影响
国五条细则出台后，自住型楼盘电话量涨幅高于其他类型楼盘；自住型楼盘中，刚需楼盘电话量涨幅高于改善型楼盘。以北上广深四大一线城市为例，新政后房天下电话来电量上涨幅度较大，且都集中于刚需小户型产品。北京整体涨幅54.91%，其中刚需上涨比例高达75.86%；上海、深圳和广州三城，刚需项目来电上涨比例都在50%以上。
重点城市在本轮政策中反应比较及时和明显，刚需楼盘关注度短期内迅速提升。以上海为例,中外环及外环外的刚需项目来电量较突出，毕加索小镇、天居玲珑湾、东方冠郡等低总价公寓周末来电量环比翻番。另外，上海改善型住宅总体趋于平稳，并未出现较大来电量下跌的预期，中高端豪宅方面，来电量始终不多。改善型住宅受影响的项目多集中在总价300-600万的公寓产品。
现场采样调查：（部分）
新政影响下的购房可能：五成购房者不会因新政改变置业计划
通过对政策影响的调查，近五成购房者表示，房产新政对自己没有任何影响，会按计划购房，只有26%的购房者表示会加速购房。
其中选择加速置业的购房者中，一线城市相对敏感，比二三线城市多18个百分点。可见，目前，楼市新政对一线城市的影响较大。
虽然绝大多数的购房者不会因为新政而改变购房计划，但是在刚性需求中，加速置业比延迟置业的购房者多，而改善性需求恰恰相反，延迟置业的购房者多了5%。可见，楼市新政下，多数刚需购房者认为调控政策会收紧，而改善性需求的购房者则认为楼市调控不会加码。
计划购房时间：超五成购房者将会在上半年内置业
新政出台后，多地房产交易所爆满，被利好的新房市场也蠢蠢欲动。调查显示，超五成购房者选择在上半年内置业（其中，21%的购房者将在3月底前购房，32%的购房者选择在4-6月置业）。继去年下半年爆发之后，今年楼市需求仍然旺盛。
对比发现，二三线城市的刚需购房者相对活跃，绝大多数将会在近期置业。在决定半年内置业的购房者有近8成来自二三线城市，且刚性需求所占比例远大于改善性需求。
购房者对房价水平的感知：四成购房者认为房价或小幅上涨
随着近期市场交易量的不断攀升，购房者对房价上涨预期增强。调查数据显示，超5成购房者认为房价会上涨，其中41%的购房者认为房价会小幅上涨，11%的购房者认为房价或将大涨。
另外，一线城市和二线城市均有四成的购房者看涨房价，可见，购房者的对于房价走势的预期并没有因地域的区别而有差异。
在认为房价小幅上涨的购房者中，刚需购房者达64%，这也说明了刚需对政策收紧的预期，预示着刚需群体近期积极入市的心态。
购房类型转变分析：两成购房者考虑转向新房市场
另外，23%的购房者表示，新政下二手房交易市场被压缩，将会考虑转向新房市场，其中一线城市购房者相比二三线城市购房者所占比重更多。刚需群体和改善型群体均有近三成表示考虑购买二手房。
结语：
1、新政出台后，过半购房者认为房价将保持小幅上涨，但购房者继续保持春节后的活跃度，购房信心出现微涨；
2、进入决策阶段的购房者受政策影响相对较小，新政促其加速下定，未进入决策阶段的意向购房者观望心态明显。
3、一线市购房者政策认知度更强、更敏感，选择加速置业的“自住型”购房者远高于二线城市同类型购房者。
4、为留住决策阶段的购房者，多数项目正加大优惠促销力度。
现场采样调查：（北京部分）
3月1日“新国五条”正式颁布，这一被称为近十年来最犀利的房地产调控政策，自进入公众视野就吸引了购房者的广泛关注，而这种关注度直接表现在购房者心态以及置业行为上。随着“新国五条”细则出台，北京房地产市场也开始迅速反应，尤其是二手房市场更是出现了搭乘政策“末班车”而加速过户的现象。
新政影响下的购房可能：超五成购房者肯定新国五条新意和力度
据调查，52.92%的购房者肯定国五条的新意以及力度。数据显示，42.32%的购房者认为国五条对个人置业暂无影响；30.71%的购房者认为新政使购房行动延迟；另外26.97%的购房者则认为新政加速置业。另外，通过刚需群体与改善型群体的置业规划对比发现，更多刚需群体选择延迟置业，而改善型购房者受此政策影响较小。
计划购房时间：近八成购房者最快本年度内置业
在置业时间上，最快于本年度购房的改善型群体占比77.59%，刚需置业群体中85.71%的购房者也选择将尽快在本年度内置业。其中，将在今年上半年置业的改善需求群体和刚需群体分别占比51.45%和59.74%。
购房者对房价水平的感知：五成购房者认为房价上涨
据调查，50.26%购房者认为北京上半年房价上涨；19.82%购房者认为房价将保持稳定。从数据来看，平稳上升仍是购房者的主要预期，但也有两成购房者认为房价走势还不明朗，楼市风向还有待政策的落实以及市场规范和预期。
购房类型转变分析：新房市场仍占据优势
新房市场仍占据优势
新“国五条”细则中指出，对个人转让住房所得按20%的税率征税，因新政而将置业方向转向新房的购房者有所增加。其中，改善型群体中，35.83%的购房者表示未考虑过购买二手房；另外38.33%的购房者认为，无论新房或二手房，都可以作为他们改善的项目。但刚需群体则不青睐二手房，36.1%的刚需群体对二手房不予考虑。就数据综合而言，新房更受刚需群体青睐。
现场采样调查：（石家庄部分）
3月1日“新国五条”正式颁布，这一被称为近十年来最犀利的房地产调控政策，自进入公众视野就吸引了购房者的广泛关注，而这种关注度直接表现在购房者心态以及置业行为上。随着“新国五条”细则出台，北京房地产市场也开始迅速反应，尤其是二手房市场更是出现了搭乘政策“末班车”而加速过户的现象。
刚性需求旺盛 8成被访者年内有置业计划
此次活动共征集有效调查问卷500份，在调查中，对于“国五条细则”的态度，被访者各执一词，调查结果显示，36.76%认为此次调控比较有新意，但缺乏具体措施，影响仅存在于心理预期；22.06%认为力度较大，楼市将出现重大变化；32.35%认为调控没有新意，又会是一场“空调”。
另外，受访者人群中，正常自住占45.21%；结婚用房占34.57%；改善用房占12.23%，投资理财仅占7.98%。买房的目的多为自住和改善，占比达92.06%，用来投资和其他目的的购房者几乎被挤出楼市，在此次调查中，仅占被访者人数的7.98%。石家庄楼市潜在的刚性购房需求依然旺盛。
石家庄基于“2.5”线城市的现状，以及本地特殊的城中村改造，多业内人士表示，当前调控对于石家庄楼市引起的变动不大，2013年市场成交与房价不会有大影响，刚需置业者的购房主力军地位不会动摇。
不论刚需置业是改善置业，均有超8成的购房者表示会年内买房，只有2成的被访者表示“暂不作考虑”。
一部分改善型购房者坦言，因新政原因，已延迟置业以观后市，但是也有很大一部分改善型购房者基于对于后市房价看涨和看稳的预期，而在政策的刺激下抢搭政策末班车加快入市脚步，
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二手房征20%个税，你怎么看？石家庄地税局辟谣：未强制执行“20%个税”
6成被访者表示不受政策影响 一半以上认为房价会小幅上涨
您认为本地楼市今年上半年房价会如何变化
新政后市场环境严峻“危机”共存，对购房者而言，是观望等待，还是在新一轮更为严厉的政策来临之前，抓住最后的“时机”？政策的出台往往会影响购房者心态，会促使一部分购房者观望；也有购房者选择跑在政策前面，加快入市脚步；还有一些购房者面对变幻莫测的房地产市场不知所措，干脆选择暂时取消购房计划。据石家庄房天下和石家庄楼市行情快报一周数据显示，2013年2月25日至2013年3月3日，石家庄商品住房（住宅）销售备案套数为482套，环比上周295套的成交量上涨63.39%。
在此次被访购房者中，针对“该细则的出台是否会改变您的购房时间”这一问题，调查数据显示：加速置业占33.09%，延迟置业占15.44%，
有近六成的被访者认为没有什么影响。在目前楼市十年九调控，房价屡调屡高的调控背景下，
购房者在置业的时候，对于政策的关注度下降。购房者对置业时对于政策的考量也越来越少。
在“国五条细则出台，您认为会对石家庄房价产生怎样的影响”这一问题中，除约一成的被访者表示“不好说”外，有多达一半的被访者均预计房价会“小幅上涨”。
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二手房征20%个税，你怎么看？石家庄地税局辟谣：未强制执行“20%个税”
3成二手房置业需求转向新房市场 调控打击面过大
对石家庄购房者而言，受政策影响，在此次调查中，有15%的刚需和改善置业需求“因新政目前置业方向主要转向新房市场”，受影响范围并不是太大。就心理价位而言，首次置业和改善型需求分别集中在70万以下和70—100万之间。就意向户型而言，首次置业刚需主要集中在90—150平米，比重达51.06%%，其次为50-90平米，占44.15%。而改善型刚需主要集中在90-140平米，占79.41%。
新政策对二手房市场影响明显，新房市场也会呈现另一番景象。花香漫城营销总监寇宇表示，目前国五条细则虽已出台，便过于笼统，打击到了一些刚性改善需求，有许多待细化的方面需要商榷。地方细则尚未出台，不会对购房者产生太大的心理影响。具体的变化要等到地方细则出来才能加以评判。
随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。市场需求早晚会出手，最终结果有可能抬高一手房价格。新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量上涨，甚至有观点认为，新政策将抬高未来市场新房价格。
但是也有观点认为，在交易环节提高税负，将明显抑制二手房交易，限制投机、投资需求，进而降低房价。住建部部长姜伟新说，“国五条”刚出来，要先看看市场的反应再说。
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