[摘要] “国五条”在各地的实施细则尚未出台，早已引起一片恐慌。从消息发布之日起，连续几天，石家庄两处房地产交易大厅日日爆满，日交易量达300多套，突破有史以来的记录。从人们恐慌的眼神中，不难看出，他们对于新政实施后引发的市场波动，房屋涨价所表现的担忧，20%的所得税不知怎么计算。
三难：房改房原始价格的认定，难上加难。
此处难上加难，应理解为难上加nàn。
从1998年国家明令停止福利分房后，房改售房已经过了15个年头。从90年代初期开始的房改售房，使百姓获益不少。按当时的政策规定，扣除工龄优惠，房屋折旧优惠，一次性付款优惠，朝向、层次折扣等各种费用，工龄在30年左右的干部职工用不到2万元就可购得一套二居室60平米左右的房屋，年轻点的职工，用五、六万元即可购得。
这些房屋，是二手房的主要房源，石家庄市有近40万套。当时大部分处于市区边缘地带，但随着十几年城市建设的发展，大部分变成了城市中心地带或称为城市副中心，周边的商业配套、教育配套、医疗配套相对完善，因而幅度很大，若以当初购买价格计算，一般幅度在40—50万元之间，个别地段甚至更多。如果把此部分自然作为转让所得，老百姓是不买账的，不但要骂娘，还要骂祖宗，这是各级领导必须认真解决的问题。
其一，要充分考虑物价水平15年之间的变化，当时的货币支出相当于现在的10倍以上，因而确定其房屋原值，不能低于实际支付的10倍。
其二，15年间，周边情况变了，交通畅通了，原来没有公交的，现在有好几路公交车，增加了超市，有线电视覆盖了，新建幼儿园了，原来是缺水干旱地段，现在成了民心河畔了......这一切变化，使房屋自然，而非人为炒作所致，应视为业主的存储所得，当初购房，是为了满足生活基本需求，把货币变为房屋是生活之必需，而非投资，更不是投机，如果把此部分视为转让所得，一旦上市，交20%所得税，天理不容。
其三，15年间，业主为了改善居住条件，投入不少财力进行装修、换瓷砖、换家具、换厨具、暖气片，使房屋质量明显提高，此部分投入，应视为增值的成本。但此部分投入由谁来制定统一衡量标准，又以什么为凭证？而且当年的原材料价格和工程费用又不能用今天的市场价格去衡量，这也是必须认真思考的问题。
所以，房改房上市是“国五条”落地的难题，如果政策不当，会成为房改房拥有者的灾难。
四难：刚性需求望而怯步，改善性需求难实现，活跃房地产市场难。
从目前二手房交易规则中可以看出，所有二手房交易明显的两个特点，一是均以套为单位出售，而不以面积计价，这一点值得开发商效仿。二是所有费用均由受让承担，出让方是“干落净得”，即便文件规定由出让方承担，也难不住他们，他们会把税费折边成房价，让受让方变相承担。购买二手房的人，大部分是刚性需求的人，经济实力本来不强，面对这突如其来的变故，他们只能望而怯步或是忍痛支付，受打击最重的仍然是购房者。
出售二手房的人，大部分是有改善性需求的人，限购政策不分青红皂白地单纯以套为依据，使一大部分拥有两套总共不过百十平米甚至是七、八十平米房产的居民被限购的阴影笼罩，他们要改善居住条件，必须卖掉一套，才不至于被限购，才能凑够买新房的首付，这样一来，20%所得税谁交争执不休，使出售计划泡汤。永远被限购，永远凑不齐首付，改善条件，对他们永远是个梦。
问题在哪里？不做市场调查，不了解民情，靠一些书呆子闭门造车，官僚主义作风造成病看准了开错药的悲剧。调控的戏要唱好，不但要有好开场，还应有好的收场。不负责任的调控，是对人民的不负责任。
——推荐阅读——
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
