[摘要] 2012-2013年度随着中国房地产产业全面回暖与行业规模不断壮大，调控政策逐渐趋稳，住房需求持续释放，住房企业销售表现普遍良好，虽然三、四线城市交易量价整体表现一般，但2013年第一季度一、二线城市刚性需求与改善性需求的高位延续与持续释放，致使全国整体住房市场交易量价齐升，超出预期。
二、中国住房企业的主要问题
1、房企盈利能力有所降低
虽然房地产行业盈利能力各项财务指标均高于全部国有企业平均值，但是2012年度净资产率、销售率以及成本费用利润率都出现不同程度的下滑，其中销售率下滑最快，达到4.4个百分点。在上市房企中，营业利润下滑的企业从2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于销售额以及净资产进入高速增长通道，其增速快于利润增速，导致财务指标基数变大、指标数值变小。而根本原因则是企业成本控制能力较弱，住房企业普遍重视外部销售投资，疏忽于企业内部成本控制。随着市场环境中销售、融资、土地以及人力成本的上升，费用压力挤压利润空间也自然成为住房企业面临的巨大问题。
2、负债水平高、周转速率慢推高房企财务风险
2012-2013年虽然房企销售表现良好，大量资金快速回笼，但为了填补开发投资额的缺口，融资额也迅猛增长。其中，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。同时，108家沪深上市住房企业中有94家在2013年第三季度的存货周转率小于1次，虽然略好于2012年同期的96家，但存货周转率仍然急需提高以消化存货，增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。
3、经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出
根据2013年7月商务部研究院信用评级与认证中心发布的《中国非金融上市公司财务安全评估报告》，房地产行业财务安全指数在所有20个行业中排名垫底，存在着资产效率低下、资产泡沫化严重、借款效率低下、债务支付缓慢等诸多问题。据调查，存在财务粉饰嫌疑的住房企业多达96家，在129家样本中占比高达74.4%。住房企业寻租现象同样泛滥。根据兰德咨询公司报告，房地产企业经营环节中共有116个潜在寻租点，贯穿了从获批项目、规划、采购、建设到营销整个经营环节。
4、大型房企争相出海，投融资风险不容忽视
中外房地产相关法律法规与制度存在着巨大差异，没有经过充分的了解就大踏步出海经营，无疑会有水土不服而折戟国外的风险。海外发债或银团贷款等融资模式会导致杠杆性提升，给房企带来的负面影响很可能大于其改善资金流动性的正面作用。如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境，则发债人评级将很有可能被下调并且资金流动性会进一步恶化。除此之外，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素，也都会对海外融资的风险与成本产生巨大影响。
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