[摘要] 2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，全国主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。
产业网讯：中指研究院[微博]7月1日发布《百城价格指数2014年上半年总结与下半年展望》，2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。【下载报告】【更多报告】
2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，主要城市住宅价格进入调整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期，楼面价同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。
从政策及市场发展趋势看，下半年长效机制将继续有序推进，地方政策将更趋灵活，更多城市或将调整监管政策；随着推盘高峰到来，预计市场供大于求态势延续，“去库存”仍是下半年主基调。基于目前的市场环境以及宏观经济、货币政策趋势，我们预期下半年信贷政策将加大对自住型需求的支持，各级主管部门将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策，企业因经营压力将加大促销力度。多方面刺激需求措施如果及时出台并得到有效执行的条件下，市场预期将逐渐趋稳、刚性需求有序释放，下半年市场或将逐步探底趋稳。
1.价格：受需求不足、库存高企影响，百城价格指数连续上涨23个月后连续2个月下跌
百城均价连续上涨近两年后于5月首次下跌，6月跌幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年上半年，受信贷收紧、市场观望情绪蔓延影响，百城住宅均价进入调整期。其中1-4月百城住宅均价保持上涨但涨幅持续收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均价在自2012年6月连续上涨23个月后首次下跌，跌幅为0.32%；6月百城住宅均价为10923元/平方米，连
城市间价格分化明显，一线城市涨幅收窄，二三线城市由涨转跌。2014年1-6月，百城住宅均价累计上涨0.83%，其中5-6月累计下跌0.82%；2013年1-6月累计上涨5.59%，5-6月累计上涨1.58%。具体来看，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%；二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%，而全年同期分别累计上涨2.75%、3.90%。
供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。2014年以来，市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多数城市降价，百城整体住宅均价连续下降两个月，跌幅有所扩大。
2014年5月，10个代表城市 的可售面积达8138万平方米，为2010年来首次超过8000万平方米，较去年同期增长20.8%。各城市来看，除北京、南京、厦门外，其他城市的库存量均达到或接近2009年以来的水平；广州同比增长超过60%，增幅在各代表城市中。出清周期方面，5月10个代表城市的平均出清周期为15.8个月，连续第9个月上升，较上月延长1.4个月，较去年同期延长6.6个月。各代表城市中杭州、福州出清周期较去年同期均延长超过10个月，去库存压力较大。
2.新房：信贷收紧及市场预期直接影响需求，上半年成交明显下降
受个贷收紧、市场预期转变等多重因素影响，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，为2010年以来次高水平。初步统计数据显示，2014年上半年，50个代表城市住宅月均成交2052万平方米，为2010年以来同期的次高水平，同比下降19.0%。具体来看，受去年年末多个城市调控政策密集加码、房地产信贷收紧等多重因素影响，1-2月房地产市场有所降温，住宅月均成交量同比降幅超过10%；3月在市场推盘量加大等因素的带动下，市场需求虽有所释放，但随着房地产个贷的持续收紧，代表城市住宅成交量同比大幅下降29.5%；受一季度市场表现欠佳的影响，同时部分重点城市价格下行、房企推盘打折促销，购房者观望情绪不断高涨，市场预期发生转变，在4月传统旺季，代表城市的住宅成交并未出现明显好转，4月成交2092万平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松调控政策的影响，代表城市住宅成交量略有回升，环比4月增长7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松对市场的影响有限，6月成交量同比降幅再度扩大，达22.5%。
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