[摘要] 国家统计局数据显示，2011年5月CPI同比上涨5.5%，创2008年7月以来新高，料货币政策紧缩动力持续，实体经济信贷需求将逐步放缓。在通胀压力巨大的经济环境下，5月份全国楼市成交均价以及成交量开始缓慢回升。石家庄下半年楼市会继续出台更加严厉的政策吗？土地市场能否突破地价成交的迷局？省会房价拐点能否到来？
编者按：国家统计局数据显示，2011年5月CPI同比上涨5.5%，创2008年7月以来新高，料货币政策紧缩动力持续，实体经济信贷需求将逐步放缓。在通胀压力巨大的经济环境下，5月份楼市成交均价以及成交量开始缓慢回升。石家庄下半年楼市会继续出台更加严厉的政策吗？土地市场能否突破地价成交的迷局？省会房价拐点能否到来？
三大猜想之【市场篇】
石家庄楼市成交低迷和局部回暖将并存
房天下数据显示，一线城市5月成交均价全面滑落，比4月下跌为1.5%；二线城市成交均价暂持平稳，环比涨5.7%。 这说明，“限购令”等调控政策持续打压、充斥楼市的浓厚观望情绪，导致一线城市和部分二线城市楼市出现萎靡，而房产中介纷纷“出走”也正好佐证了这一现实。
购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡，目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望石家庄市场能出现回暖。
房价成市场“回暖”重要“筹码”
尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降价趋势。一是最近一两年内购买的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大；二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。
一方面，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企，加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。另一方面，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作，而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。
目前无论是价格还是销量上出现的变化，均是调控政策效果的表现。但是下半年价格能否出现实质性下降，这得取决于开发商原来的定价是否合理、区域供求关系等因素的变化。而房价的下降将成为楼市回暖的重要因素。
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三大猜想之【土地篇】
石家庄土地市场低迷 底价出让成主旋律
回顾2011年1至5月，石家庄市土地市场非常活跃，市国土资源局自2011年来，共推出19块土地，其中14宗地块以底价成交，2宗地块流拍，2宗地块因故停拍，19宗地块中仅有1宗工业用地稍有“波澜”，经过了21轮竞价方才“出嫁”。从2011年石家庄土地公开出让形势来看，省会土地市场之低迷可见一斑。
通过与以往土地出让情况的对比，我们不难发现石家庄上半年土地成交价格走低，这是因为今年以来房价调控政策的力度和效果对开发商拿地的心理预期产生了较为明显的影响，让他们在出手时显得更加谨慎和保守。除此之外，宅地拍卖试水配建保障房的新变革，的确是促进保障房建设的一个崭新尝试，但在客观上确实也影响到了地块本身的价值，这也是石家庄土地市场低价成交的一个重要因素。
要降房价 必须先调控地价绝地王
我们能够注意到一个新的变化就是，随着宏观调控的加剧，以及中央政府要求保障性住房快速开工，地方政府的资金缺口较大。宏观调控导致来自房地产方面的收入骤减，同时保障房建设资金需要巨大，地方政府对土地财政的依赖进一步加剧，出让土地的积极性会更加强烈，出让土地形式也会花样百出。例如，为了规避住宅用地超高地价带来的质疑，他们会选择一些以非住宅类的地块出让。这种“障眼法”出让土地，或许会成为近期个别地方政府的手段之一。
因此，调控房价，必须要同时抑制地价。不论是住宅性质用地还是非住宅性质用地，目前属于宏观调控的关键时期，开发商主动降价的意愿开始显现，如果在目前这个关键节点，地方政府为了其自身的利益考虑，不能合理的抑制地价，必然会造成一边稳定房价，一边是地价高扬，这样两种截然不同的市场表现，肯定会抵消逐有成效的宏观调控成果，传导至市场中被再次误读为房价上涨的信号。
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三大猜想之【政策篇】
税收太少 房产税或调整将推广？
与“限购令”退出传闻一起扩散的，是房产税要在推广的消息。
尽管目前调控政策的指向都是针对房价，但具体分析中央目前推行的调控政策组合拳，不难发现保障房与房产税是两项必须长期持续执行的政策，而且很可能作为换届之后的下一届政府，对房地产长期调控的政策。如今，保障房政策已在地方政府的支持下不断推进，接下来的问题是，房产税是否将在今年从试点转向全面推开。
当前业内的一个共识是，房产税的全面推开，需要两个条件。一是来自地方政府的响应，二是试点城市的成效。目前看，只要房产税不涉及敏感的财产公开问题，地方政府是有动力推行这一政策的，因为这可以为调控下土地财政的不稳定，寻找新的收入来源。
房价松动 楼市调控政策依然不放松
尽管6月中旬国家统计局公布的数据显示，1-5月新建商品房销售价格同比上涨8.2%，住宅上涨10.7%，但种种迹象表明，进入三季度国内各主要城市房价很有可能出现松动。
但可以肯定的是，首先，政府限购政策已见成效，投资性购房与改善类住房消费的市场需求受到极大抑制。市场交易量快速萎缩传导至一级市场，令开发商们拿地日趋谨慎。其次，趋紧的货币政策，不仅使购房者感到一贷难求，更让开发商体验到眼下资金成本正呈水涨船高之势，在标准利率基础上上浮20%的开发贷利率在不少地方已呈常态。第三，保障房建设开始发力。年内1000万套保障房的开工，令不少潜在购房者平增了一分对房价下行的预期。这使得具有刚性住房消费需求而又无力负担高昂房价的普通老百姓，有理由对此有所期待。
不过，即便三季度一些大城市的房价出现松动，也不应对房价下降的幅度期待过高，而且有可能房价波动还会有反复。这是由一些内在的经济因素所决定的。从长远来说，消除房地产泡沫还需不断探索新的改革之道，诸如实现从土地财政到物业税制的过渡，或是住宅市场规范化的正解。
因此，对于省会楼市下半年的政策走向，业内人士的普遍看法是楼市政策不会放松，至于会否出台更加严厉政策，则要取决于下半年的整个经济环境和房价走势。总体来说，土地财政、保障房建设等等的对于地方政府的各种压力，使地方政府调控房价的目标谨慎地定位在对房价的“稳定”之上。虽然伴随成交的低迷，为了减少库存，一些楼盘已开始实施以价求量的营销策略，开发商采取打折的方式以价换量。但大幅度、大规模的降房价，似乎依然遥遥无期。
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