[摘要] 自从楼市调控以来，“黄了住宅，红了商业”的论调也越来越多，现如今商业地产受到前所未有的关注。未来商业地产的发展空间如何？商业地产的繁荣能持续多久？本期权威访谈，就来看看中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平的精彩观点。
自从楼市调控以来，“黄了住宅，红了商业”的论调也越来越多，现如今商业地产受到前所未有的关注。未来商业地产的发展空间如何？商业地产的繁荣能持续多久？本期权威访谈，就来看看中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平的精彩观点。
王永平：
中国商业地产联盟副会长、秘书长，浙江工商大学、哈尔滨工业大学管理学院客座教授，是国内商业地产领域主要代表人物之一。
关键词楼市现状
住宅悲观商业活泼
经典语录
住宅地产在很长一段时间里，交易量处于下行，使得整个住宅市场比较悲观。
记者：在2012年，随着楼市调控的持续，商业地产受关注度在不断升高，那您觉得现如今的住宅与商业地产正处于一种什么样的状态？
王永平：一年多来，住宅市场一直受到政策的调控，无论是一线城市还是二三线城市，现如今都是一种停滞、胶着、博弈的状态。很长一段时间里，交易量处于下行，使得整个住宅市场比较悲观。
相反，商业地产在住宅市场受调控的这一年多来，表面看起来是比较活泼的，无论是商业地产投资、商业项目开发量和面积，增幅都要高于住宅地产市场。
“春天论”有点
经典语录
商业地产就像养孩子，漫长的成长发展中，会有很大的变数。
记者：住宅发展受限，商业地产迎来春天的说法也越来越多，您认同这个观点吗？
王永平：与住宅地产不同的是，商业地产市场表象发展与内在环境关系更为复杂，往往存在明显的差异化。
住宅都是以销售为主，而商业地产，除了销售，还要有统一的经营、管理，把租金效应做上来以后，在资本市场才可以创造一个更大的价值。简单地说，如果住宅市场的宏观一片大好，那么其微观也是好的，即无论是一线城市还是二线城市，无论是大型的房企还是小型房企的日子都会比较好过。
但如果商业地产的宏观一片大好，那么并不代表其微观也好，因为一个城市与一个城市的经济发展状况不同，一个城市内不同区域的发展也各异。甚至一个区域内不同的商业地产项目运营有别，那么其市场表现也大不一样。甚至就在同一区域，有可能红火的商业地产项目和步入绝境的商业地产项目是并存的。
在过去十多年间，每一个住宅公司都挣钱，每一个投资住宅炒房的个体都挣到钱了，这就是宏观机遇等同于微观机遇。但商业地产永远不是这样。无论在什么时候，商业地产永远都会有人赔。也就是说，宏观机遇好并不意味每个公司都有商业机遇，这是商业地产与住宅的区别。
如果商业地产和住宅地产相比的话，住宅地产就是娶个媳妇，一个成熟的产品，坏到哪里，好到哪里基本有数。商业地产就像养孩子，漫长的成长发展中，会有很大的变数。
所以，单凭住宅地产受限，就说商业地产迎来春天，我觉得这太了，也太以偏概全了。
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“泡沫论”并不准确
经典语录
泡沫指的是供大于求，而在商业地产里，不是供应过多，而是很多的供给是无效的。
记者：2011年，商业地产投资增幅达到了十年。今年，商业地产依旧快速发展。对此，有媒体曝出商业地产“泡沫论”的观点。您认同吗？
王永平：我觉得对于商业地产里的投资以及带来的问题，我们应该保持警惕，但是说泡沫，我个人并不完全赞同。
因为泡沫指的是供大于求，而在现如今的商业地产市场里，不是供应过多，而是很多的供给是无效的，并不迎合市场需要。目前选址难和开发商的招商难并存，更多的是结构性的矛盾和盲目投资的恶果。
商业地产有“四高”
经典语录
商业地产有一个“四高”的特点，即高投入、高回报、高风险、高贡献。
记者：随着商业地产的繁荣，人们对商业地产的了解也越来越多，甚至给予很多的特点总结，如高、高回报等。您认为这种说法合理吗？
王永平：商业地产往往是一个城市的名片。比如，人们到了上海，总要说到南京路、淮海路；到了巴黎，也必定会提到香榭丽舍大街。除此之外，商业地产有一个“四高”的特点，即高投入、高回报、高风险、高贡献。
因为要持有，所以商业地产占用资金量比较大，周期长，所以是高投入。商业物业如果运作得好，可以赚取很高的利润，这是指高回报。商业地产的高风险在于持有性物业的不确定性，它不像住宅卖掉了就卖掉了，而是要接受市场变动。高贡献则是往往能解决了很多人的就业问题，有持久的税收贡献，对周边地段有拉动作用。同时商业地产项目往往能提高这个城市居民的生活质量，改善人们的生活品质。这点是住宅项目难以做到的。
关键词转型之路
当心开往“冬天的地铁”
经典语录
商业地产转型的未来有“两趟车”——一是开往春天的地铁，有一趟可能是开往冬天的地铁。
记者：随着住宅受限，近年来，很多房企都开始针对商业地产进行转型，如华润、保利、中信等，在这样的转型之路上，将迎来什么样的局面？
王永平：房地产开发商由住宅向商业转型，如果房企的资金、人才都非常充足，具备了转向商业地产的能力，这种方式的成功率是非常高的。
如果由于政府的需求，要求将某个区域的地块用作商业，这时的房企不得不转而开发商业地产，那么其未来的发展还要看该区域的发展速度，这其中往往是机遇与挑战并存。
此外，如果只是一味看到商业地产的表面繁华，而盲目、无准备地涉足商业地产的话，企业往往面临的风险非常大。我曾经多次说过，商业地产转型的未来有“两趟车”——一是开往春天的地铁，有一趟可能是开往冬天的地铁。对于一个没有实力、不够了解商业地产市场的企业，未必就能赶上开往春天的地铁。
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关键词市场竞争
竞争已进入“深水区”
经典语录
商业地产的市场表现是活泼的，其内在却是波涛汹涌的，甚至在未来的两三年内会迎来市场的大洗牌。
记者：商业地产火爆是不争的事实，那这样的市场下，开发企业面临着一个什么样的竞争环境？
王永平：商业地产的竞争不仅仅停留在前期。由于其还有相当长时间的后期运营，所以后期的招商、经营也是市场竞争的关键。尤其是在商业地产火爆，很多城市都迎来了城市综合体时代的市场环境下，基本会把商业地产的竞争逼向深水区。
目前，在一些城市的商业地产市场，无效供给过量，这样的“供求失衡”迹象已经显现。所以，商业地产的市场表现是活泼的，其内在却是波涛汹涌的，甚至在未来的两三年内会迎来市场的大洗牌。其实，所谓洗牌期无非是周期的判断。除此之外，我认为，商业人才是一个企业面临的重要问题。商业地产增量快，人才配套跟不上就会出问题，而要解决个问题，比对付未来的洗牌更为迫切。
关键词项目开发
避免纯粹的硬商业
经典语录
商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。尤其要看到，商业地产“一哄而上”繁荣背后的隐忧。
记者：目前，在很多城市，如石家庄这样的二三线城市中，商业地产的开发正在如火如荼，尤其是城市综合体开发密集，像这样的开发局面应该注意哪些问题？
王永平：在国外，一些商业项目仅评估可能就要花上好几年时间，因为只有经过充分论证，才能保证项目程度符合市场需求。目前，在我国不少城市都存在大数量和大体量的开发模式，这与现如今我国城市建设有关。
在这种局面下，政府的引导作用很关键。如城市综合体的布局就需注意商圈的打造和集中布局，形成综合体互动，达到1加1大于2的效果。
商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。尤其要看到，商业地产“一哄而上”繁荣背后的隐忧。同时，每个商业地产项目的开发应与本土需求和文化相衔接，在消费人群中形成一个时尚生活中心，而不是纯粹的硬商业。
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