[摘要] 导语：自2012年下半年开始，楼市开始转暖，临近年底，“日光盘”、排队买房的现象再次出现，各地“地王”频出，2009年楼市火爆场景的苗头隐约出现。2009年楼市火爆招致史上最严厉的调控，时隔3年，楼市又开始出现火爆场景，这会否引来更为严厉的调控措施呢？
导语：自2012年下半年开始，楼市开始转暖，临近年底，“日光盘”、排队买房的现象再次出现，各地“地王”频出，2009年楼市火爆场景的苗头隐约出现。2009年楼市火爆招致史上最严厉的调控，时隔3年，楼市又开始出现火爆场景，这会否引来更为严厉的调控措施呢？
2012年12月25日，住房城乡建设工作会议，住建部党组书记、部长姜伟新在工作报告中强调2013年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求。住建部也在2012年多次表态加强政策调控，继续限购。而多位业内专家和开发商表示2013年楼市将稳中有升。究竟2013年房地产调控将走向何方？石家庄房价是涨是跌？购房者应该何去何从……
时至岁末，房天下通过对成交量、房价、政策、土地市场、销售排行榜以及楼市心态大调查等数据进行多角度全方位剖析。本篇房天下策划的《楼市白皮书政策篇》，用独特的视角，全方面点评2012年楼市政策。
2012年调控主基调
地方微调试探中央限购，中央“坚持房地产调控不动摇”。
中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”。从2011年的“国八条”出台，到2011年底的中央经济工作会议、今年两会期间政府工作报告，以及最近召开的十八大，房地产调控坚持不放松，中央官员多次要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”，一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。
一季度重点房地产政策：
1月9日，国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示：为强化解约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。
2、1月31日，温家宝两年五提促进房价合理回归。
在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号：限购仍是主旋律。
国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，2012年别墅类用地不得以任何形式审批，同时严格控制高档住宅用地。
4、3月14日，温家宝：中国房价远未回到合理价位 调控不能放松
中国国务院总理温家宝3月14日在十一届人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。
近日，河北制定《河北省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理实施办法》，规定未取得施工许可证擅自施工要进行处罚。
一季度政策点评：
温总理在一季度内两度提出巩固房地产市场调控政策，促进房价合理回归，在2012年初就定下了加强楼市政策调控的主基调。同时，在2012年各地考察经济工作的过程中，温家宝多次重申加强调控，显现了房地产调控的决心和力度。除此之外，国土资源部下发的禁墅令也旨在引导土地市场健康发展。
作为楼市调控手段之一，保障房被视为市场达到新平衡的重要砝码。此次国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成，体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心，随着各项政策的推进实施，保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。
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二季度重点房地产政策：
1、4月10日，人民法院出台司法解释：政府申请强拆须先评估稳定风险
人民法院出台《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。
连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。
省住建厅向全省住房建设系统下发了《关于推进新建住房全装修工作的意见》，要求加快推进全省新建住房全装修工作。力争通过5年的努力，全省新建住房全装修比例不低于60%；包括石家庄在内的设区市基本实现新建住房全装修竣工。
继多个城市出台楼市微调政策之后，石家庄也在5月31日拟出台5项楼市微调措施，房管部门拟在坚持房地产调控的前提下，对包括限购、预售证办理、经济适用房建设等在内的房地产宏观调控政策进行微调，旨在促进石市房地产市场的健康平稳发展。
（1）家庭人均住房低于全省人均住房面积即30.6平方米的市民可购第三套房。（2）工程进度达到25%就能办预售许可证。（3）放宽商品房抵押担保条件。（4）鼓励用自有存量土地建经适房。（5）限购实施前购房可申请备案
5、6月7日，住建部出台《公共租赁住房管理办法》，租金低于市场价格
住房城乡建设部 《公共租赁住房管理办法》出台 ，要求租金低于市场价格。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
6、6月19日，石家庄：政府投资公共保障房租住两年后可申请购买
石家庄目前正在试点“两房并轨、租售并举”制度，将廉租住房、公共租赁住房整合统称为公共保障房，实行统一管理。政府投资的公共保障房，租赁期满两年后，承租家庭可自愿申请购买其承租的公共保障房。
二季度政策点评：
不合理强拆屡次见诸报端，申请强拆须先评估稳定风险规定的出台，预示着今后法院在受理拆迁案件时需更加审慎，更加维护拆迁户的合法权益。
公租房建设，受益于民、还利于民，融资渠道多元化，相关规定的出台将会对公租房建设起到更好的推进作用。
除了新政策的出台，本季度地方微调与中央调控的博弈也不断升级。石家庄在5月31日拟出台的5项楼市微调措施中， 条即“家庭人均住房低于30.6平方米可购第三套房”被指触及限购令红线，6月6日，相关部门人士则表示，曾草拟过住房限购政策微调办法，但未获上级部门批准，因此，媒体报道的限购微调政策措施不会出台，这意味着，石家庄拟出台的5项楼市微调政策正式宣告流产。
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三季度重点房地产政策：
从7月1日起，新修订后的《闲置土地处置办法》即将实施，各地存在“囤地”行为的房地产开发商们将面临大考。 该“办法”认定闲置土地的标准更清晰，操作性更强，对闲置土地处置程序更加完善。除了规定重罚企业囤地炒地行为，同时也明确政府囤地也须追责。
2、7月31日 胡锦涛：坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹
7月31日中共中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议，强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。
在国务院督查地方楼市调控的同时，住建部发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》以下简称《通知》，紧锣密鼓地推进住房顶层设计。与此同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。
近日河北省下发《河北省人民政府关于加强保障性安居工程建设和管理的意见》，提出到“十二五”末，我省将逐步建立以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系，全省住房保障覆盖面基本达到20%。
意见规定，符合相应条件的保障对象自行通过市场途径租赁住房的，也可申请住房租赁补贴。
国税总局政策法规司巡视员丛明在“第五届中国企业税务管理创新大会”上透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。
他强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。
三季度政策点评：
无论是还是河北省楼市都在三季度动作频繁。其中土地和房产税无疑成为了本季度的楼市热词。
开发商囤地行为屡见不鲜，新政监控更严厉，新修订《闲置土地处置办法》可有效打击圈地行为，在一定程度上保证土地市场的有效供应，也在很大程度上呼应了中央坚持楼市调控不放松的态度和立场。
关于房产税，在重庆、上海两省市房产税试点的基础上，2012年湖北、湖南两省也先后传出将跟进试点房产税。国务院、住建部、财政部等部委多次表示，将在总结既有房产税试点经验的基础上，积极推进房产税改革，扩大试点范围，房产税扩容势在必行。
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四季度重点房地产政策：
1、10月1日 石家庄城房指数投用:不同户型不同城区房价有标准
石市住房部门的官方数据“城房指数”已建成并在率先投入使用。未来住建部将建覆盖90个城市的“城房指数”联网系统，为市民买房提供更加详细准确的指导。
2、10月10日，商品房预售许可审批权下放 预售制短期不会取消
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批，下放后，明确为“设区的市级、县级人民政府房地产的管理部门”。
3、11月28日，《土地管理法》微调 40%土地出让金补偿农民
11月28日，《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》（以下简称“《修正案》草案”）在温家宝总理主持的国务院常务会议上通过，并即将提请人大常委会审议。
记者获悉，此次《修正案》草案的修订主要集中在第47条，即对农民集体所有土地征收补偿制度作出了修改。第47条修订的基本原则即是将财产性补偿和安置补偿分离。
4、11月19日，公积金贷款将覆盖石市80%楼盘 有望7日内办结
石市公积金管理中心相关负责人透露，下一步将抓归集提高县（市）缴存比例。18个县（市）今年年底前要全部达到单位、个人各9%。同时还将加大执法力度，对拒不建立住房公积金制度和无故欠缴、少缴的单位，按程序进行处罚
房城乡建设部已制定出台了《住房保障档案管理办法》，将从2013年1月1日起正式施行。据悉，我市已对住房保障对象设置专项档案管理，并率先建立起了公共保障房信息管理系统。
从2012年12月1日起至2017年12月30日，石市将严禁向别墅类房地产开发、高尔夫球场等项目供地。日前石市出台《关于切实推进节约集约用地的实施意见》，就节约集约土地提出具体措施。
四季度政策点评：
“金九”成色不佳， 下放商品房预售许可审批权一定程度上可以降低审批的难度，以促使开发企业提前进行销售，有利于增加项目上市量。即政府希望通过变相放松预售监管来刺激房地产市场成交量的回升。
除了预售许可证审批权下放，石家庄在12月1日开始实行的五年禁墅令也无疑给石家庄房地产市场投下了一枚重弹。有业内专家认为五年的禁止供地期对现有别墅项目来是一个市场发展期和消化期。因此，现有的别墅项目价格波动应该也不会很大。新规定对石家庄别墅市场整体是一个利好的消息。
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2013会否有更严厉调控
中指院报告预测：明年房价仍涨 调控或更严厉
中指研究院发布年度报告总结称，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。
论及明年楼市，报告认为，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但去库存压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
在明年房价同比涨幅仍将上涨，并且涨幅还有所扩大的预期下，中指院报告称，预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。
中央经济工作会议坚持调控不动摇
中央经济工作会议要求：积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，并且“坚持房地产调控不动摇”。针对11月土地市场回暖过快，多地频现地王的情况，国土部旋即在新闻通气会上宣布了一系列整治地王和平抑地价的举措。
房地产业内人士解读了本次大会的精神：“坚持房地产调控政策不动摇”，其实就是对社会各界表明态度——调控措施不能动。简而言之，明年将会是调控政策的真空年，新的政策难以出台，老的政策难以延续。
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