[摘要] 编者按：现在的房地产市场与政府之间的博弈已经形成了一种恶性循环，博弈到一定程度就会有新规出来，使得恶性循环层层加码。其实，在当下中国的整个房地产成本构成中，到底谁是推升房价的最大动力？全国工商联的一项统计调查发现，在整个房价中有61%是政府的税费。政府的税费是刚性成本，是房价背后的推手。
编者按：现在的房地产市场与政府之间的博弈已经形成了一种恶性循环，博弈到一定程度就会有新规出来，使得恶性循环层层加码。其实，在当下中国的整个房地产成本构成中，到底谁是推升房价的动力？工商联的一项统计调查发现，在整个房价中有61%是政府的税费。政府的税费是刚性成本，是房价背后的推手。
记者在采访中了解到，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。
“虽然这些费用看起来是由房企承担的，但开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到每个购房者的身上。”一位不愿透露姓名的开发商向《华夏时报》记者表示。
土地成本占比
最近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商在2009年、2010年拿地成本较高，导致其利润率下降。
“与其它行业相比，应该说开发商前些年的利润率的确比较高。但目前，万科、金地的平均净利润率也就在10%左右。”新城房产一位高级经理告诉记者。
上述开发商向记者透露，土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性的一个因素。
据了解，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成;而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。
“对于在布局的大型房企来说，由于拿地途径和时间点都差不多，因此平均下来土地成本相距并不大。反而是一些本地开发商，因为与政府关系较好，或拿地的时间较早，获得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般占到了价格的一半，仅有极少数项目拿地成本只占四成。”上述开发商告诉记者，由于在拿地上有很大优势，本土中小开发商或当地的国资房企，其利润率反而要比大型房企更高。
除了土地成本，房子还没有造起来，开发商就须先缴纳约9%的相关税费。
其中，房企在支付土地出让金之后，除了需要缴纳3%的土地契税外，还要缴纳5%的营业税;而在房产进入预售环节后，开发商还要缴纳销售收入1%的契税。
“销售完毕后，如果房产价格较拍卖土地时有所上涨，还要按相关规定向税务部门缴纳额度不等的土地增值税。由于土地增值税是分四级累进制的，项目体量越大、房产销售面积越多，总的土地增值税也越多。一般中小型项目，土地增值税差不多约占成本的3%—5%。”沪置房产董事长助理黄建华表示。
以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，约占房价成本的12%—14%。
中央财经大学研究生客座导师马靖昊在微博中提到：【知道房价为什么高了吧？】数据告诉你真相：2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。
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陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后，专家指出，商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。《华夏时报》记者调查得知，“灰色成本”属于行业的潜规则，这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高达40%。
另外，灰色成本在开发的每个环节滋生，并以采购、物业置换等方式得以隐藏，其中很大一部分流向了政府相关机构。一位不愿透露姓名的开发商表示：“如果能算出流向公务机构的那部分在‘灰色成本’中的占比，那么公众可以算得出，房价中有多少部分不是被开发商拿走的。”
难以公开的“灰色成本”
备受关注的“30%灰色成本”之说由北京大学金融系副主任吕随启[微博]提出，他称商品房成本中的一些“灰色支出”占总成本的三成，既难以公开，又无法测量，以致房价虽一路高企，开发商却仍嫌赚得不够。吕随启表示，“如果30%的‘灰色成本’在阳光下被避免了，目前的房价打对折都没有问题。”
“灰色成本”在房地产界早已是公开的秘密，对此，有某大型房企华南区项目总监向本报记者形容为“常在河边走，哪有不湿鞋”。不少房企内部人士向本报记者抱怨，“要拿下项目工程，不行贿很难”、“招标、采购是行贿重灾区”，“不给政府机构点好处很麻烦”。深圳星河地产某管理人士称，“能在阳光下运营，估计只有以不行贿为傲的万科才能做得到。”
面对房地产暴利的说法，多位中型房企人士向本报记者表示“有苦说不清”。其中一位开发商称，账面上的利润包含了看不见的开支。土地资源竞争越来越激烈，土地价格也逐步攀升，为了获得性价比更高的土地，开发商所需付出的隐性开支也在不断增加，“房地产牵涉到四五十个行业，他们都以为这是一个暴利行业，都想来沾点油水。”
吕随启表示称，“灰色支出”大部分被用作公关费用，与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。那么，到底这项成本是否占30%之多呢？
“有些项目较小的，房企政商关系好的，估计也得有10%。”上述开发商表示，所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。
长期在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点，他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。
张金超解释道，一般来说，这种高成本项目是一种交换条件，在政府等机构看来，房企的利润虽然受损，但仍可以赚到钱，房企只要啃下这块骨头，谈下其他优质项目的可能性会更大。
一位大型房地产公司负责人曾公开表示称，如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本就能降低15%。常年从事房地产运作项目的投资商魏如杰透露，两至三亿元的项目，前期投入就会超过几千万元，加上前前后后送的礼物、，超过一亿元。
隐形渠道
曾在重庆、长沙开发项目的北京某实业公司地产部负责人谢运时向本报记者表示称，按照房地产的成本管理，每一项成本都需规定去向，而“灰色成本”常常平摊到前期开发和后期开发的部分项目中，尤其是管理、财务、广告宣传、销售代理等费用中。
他表示说，类似与广告宣传等费用在账上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”过多地积压在这些费用项目的头上，所以公司会选择多种方式“避账”。“不止地产公司，其他行业的公司也如此，账面上很难查出来。”他补充道。
深圳某广告公司的财务部人士向本报记者讲述他的经历，称某房地产公司为该公司的大客户，一般，类似于回购、送礼等“灰色”部分，公司会根据数额的大小以餐费、招待费、福利补助等形式在账中呈现，“每年年底，我们部门都要加班加点把账摊平。”他说。
该人士透露，某房地产公司曾通过该广告公司“走一笔达70万元的费用”，名义则是让该广告公司提供一份营销策划方案，其中包括组织到中国香港考察项目，事实上，这些工作的价值远远低于70万元的数额。
记者从广州某律所得知一宗经济纠纷案件里面的部分庭审细节。佛山某实业公司要开拓房地产业务，需要一大笔难以进账的费用，因此，该公司的副总经理与财务总监则负责筹办网络公司，报销开拓房地产所需要的招待费用、公关费用等，甚至以该网络公司为上述实业公司提供合作的形式，让“灰色”费用能够名正言顺地支出。
该律所合伙人曾姓律师向本报记者指出，利用空头公司报账、走账的方式并不稀奇，这部分的支出去向难以追究，事后也很难核实。据他了解，除了房地产行业，其他医药、科技行业的需求也不少。
“这些‘灰色成本’有不少流向了政府机构。”上述某大型房企华南区项目总监则向记者指出，一般来说，建工、采购等所需的“打点成本”已经成为一个产业链，如果处在其中一环节的公司不按行规办事，也许会比别人挣得少，甚至会亏钱。
他举例称，“建筑公司要尽快获得行政审批等，花点打点费用肯定是必须的，公司在向承建商申报费用时会把这部分支出核算在内，同理，一环扣一环，最后则由房企承担这些开支。”他补充道，现实运作要比这个环节更复杂。
广东省住建厅相关人士向记者指出，在多项的审批环节，一般的建筑单位都能顺利排队轮候，“很多单位等不及，他们手上都有工程摆在那里等开工，如果要尽快地获得审批，与相关部门搞好关系十分重要。”
广州近日的舆论焦点“房叔”吵得沸沸 ，据悉，这位拥有22套房产的广州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人贿赂，目前已被“双规”。记者从多位地产界业内人士了解到，类似的“置换物业”支出也是房地产“灰色成本”的一部分。
广东某中型房企的开发商李先生曾向本报记者透露，因为招待费用较为敏感，向相关公务单位的领导低价出售或者赠与房产、商铺等物业，成为了更好的利益输送方式。他坦言，这种置换的方式，房企在营销过程中可以避免难以报账的尴尬。
某业内人士向媒体分析房地产的成本构成，他以1元的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。
尽管按照李战军的分析，账面上流向政府部门的费用已 过六成，然而，吕随启等不少专家评论李战军的算法中仍缺乏“灰色成本”这一项。
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中广网北京4月1日消息 据经济之声《交易实况》报道，到昨天为止，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市陆续公布了国五条细则。北京版禁止北京籍单身人士购买二套房，严格执行20%差额所得税，把国五条存在的现实漏洞打上了补丁。另外，国务院总理李克强在江苏、上海考察的时候指出，要发展现代农业固本强基，有序释放城镇化的内需潜力。
CCTV证券资讯频道执行总编钮文新认为，综合来看，基本面上的政策因素会给当前的市场尤其是房地产板块产生不利影响。钮文新预计，房地产板块今天对整个大盘的拖累可能比较严重，加上理财新规对于银行股的打压比较强硬，个别行业政策使得整个市场受到非常大的影响。钮文新认为，这是中国经济政策一个很大的问题。他希望，我国在限制某一个行业高速发展的时候，不是要把所有行业全部拖累，让股民们总是在一些微妙的政策过程中频频损失财富，这成为了多年延续下来的一个惯性。
钮文新说，现在市场、政府之间的博弈已经形成了一种恶性循环，博弈到一定程度又有一个新规出来，博弈到一个程度又加码，现在需要分析整个房地产成本构成当中，到底什么是推升房价最主要的动力。工商联有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来，应该深刻去检讨，深入分析，然后再出政策。
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