六成上市房企净利报喜 平均价下跌拖累利润率

第一财经日报  2013-01-29 08:52

[摘要] 销售业绩续增支撑起开发商对利润的乐观预期，六成已发布业绩预告的上市房地产企业2012财年净利润报喜。由于去年多数开发商的销售均价出现不同程度的下降，房企利润率下滑可能会成为普遍现象。

 

利润率不断下滑

大中型房企抗调控能力普遍增强，去年万科、保利地产、绿地集团、中海地产、招商地产及金地集团等房企销售金额均创下历年来新高。

但有分析认为，虽然绝大多数房企在2012年的销售数据一片飘红，但上市房企整体利润率的下降将成为行业普遍现象。

导致利润率下降的直接原因是房企销售均价的下跌。万科2012年销售均价为每平方米10901元，较2011年、2010年分别下降4%和10%。恒大地产在2012年销售均价为每平方米5962元，同比下降10%左右。

根据中指院统计数据，去年销售额位于前50名的房企销售均价为每平方米10006元，较2011年整体下降9%左右。

来自中原地产的统计显示，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家标杆上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以标杆房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考对比，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

此外，根据链家地产市场研究部统计的29家样本[消息 价格 户型 点评]大型上市房企，2012前三季的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。

一方面是地价、建安和劳动力成本不断上涨，另一方面是越来越多的房企开始以价换量、快速周转，房企利润率不断受到挤压已经是不争的事实。

中金公司研究报告称，万科去年第三季度税金后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5 个百分点，低于2011年3.9个百分点，毛利率延续了下滑趋势。此外，万科三季度净利润率仅8.8%，过去三年中仅好于2011年三季度。

这可能不仅仅是短期现象，因为随着土地成本的逐步抬高，销售费用等不断增加，房地产企业的利润率下行或许是一个长期趋势。

万科集团总裁郁亮在解读2012年市场形势时坦言，靠土地盈利模式已经不可持续，未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平，并向制造业靠近。

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